나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64740 [1] 서울특별시 은평구 응암동 126-12 씨에스아르체 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은명초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 초등학교, 불광천변 체육시설 등이 혼재하는 준주
거지역내 주택지대로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 지하철6호선 응암역과 새절역이 북서측과 남서측 인근에 위치
하여, 증산로를 운행하는 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 이용사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 8층건 중 제2층 제201호로서 2016.04.20.사용
승인 되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었고, 각층이 1개호씩이며, 2층:제2종근린
생활시설(사무소), 3-4층:업무시설(오피스텔), 5-8층: 공동주택(다세대주택)으로 구성되어
있음. 마감구조는
외벽: 인조대리석 및 콘크리트드라이비트
내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감.
창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

집합건축물대장상 용도가 2종근린생활시설(사무소)이나, 주거용으로 이용되고 있는 것으로
탐문됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재탐지
및 경보기시설, CCTV, 주차장시설 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 지반으로 "씨에스아르체" 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

노폭 약4M의 포장도로가 남측과 북동측에 접한 2면각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역.
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별최고높이 제한지역(
2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시성 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, [추가기재사항] 건축법 제2조 제1항 제11호나목에 따른
도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대간계: 2022.08.31.서울서부지방법원의 임차권등기명령(2022카임144)에 의거 주택임차권
설정됨. *(임차보증금:210,000,000원-), *.<등기사항전부증명서 기재내용 참조.>.
기 타 : 본건은 집합건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(사무소)이나, 주거용으로
이용되고 있는 것으로 탐문됩니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64740 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 126-12 씨에스아르체 2층201호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 2종근린생활시설(사무소))

감정가: 222,000,000원

토지면적: 24.58㎡ (약 7.43평)

토지지분: 24.58㎡ (약 7.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.43㎡ (약 14.05평) - 전용면적

건물지분: 46.43㎡ (약 14.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 구OO (임차인 구경희)

특이사항: 대항력있는임차인 존재 (임차보증금 210,000,000원, 매수인 인수 조건)

주의사항: 임차인 관련 권리관계 및 인수 조건 확인 필수

특수물건정보: 대항력있는임차인 (임차보증금 210,000,000원, 매수인이 인수)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은명초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 초등학교, 불광천변 체육시설 등이 혼재하는 준주거지역 내 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 지하철 6호선 응암역과 새절역이 북서측과 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 증산로를 운행하는 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 교통 이용은 무난합니다.

1.2. 건물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 8층 건물 중 제2층 제201호입니다.

* 사용승인일: 2016년 4월 20일입니다.

* 층별 구성: 1층은 필로티형으로 주차장이 설치되어 있으며, 각 층이 1개 호씩 구성됩니다. 2층은 제2종근린생활시설(사무소), 3-4층은 업무시설(오피스텔), 5-8층은 공동주택(다세대주택)으로 구성되어 있습니다.

* 마감구조: 외벽은 인조대리석 및 콘크리트드라이비트, 내벽은 종이벽지 및 일부 내장용 타일 마감, 창호는 하이샷시창호 복층유리입니다.

* 설비내역: 위생·급배수시설이 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 주차장시설이 설치되어 있습니다.

1.3. 토지 현황

* 형상 및 이용상태: 본건 토지는 부정형의 평탄한 지반으로 "씨에스아르체" 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 노폭 약 4M의 포장도로가 남측과 북동측에 접한 2면각지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역입니다. 또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 가로구역별최고높이 제한지역(건축법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 13일자 서울서부지방법원의 가압류 결정(2021카단509), 채권자 박정후 (갑5) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(갑5)보다 후순위인 갑6(가압류), 갑8(압류), 갑9(압류), 갑11(강제경매), 갑12(압류) 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (채권자: 구경희, 임차보증금 210,000,000원).

* 등기 접수일자: 2022년 10월 7일

* 임차인 전입일자: 2021년 7월 23일

* 임차인 확정일자: 2021년 7월 23일

* 대항력: 있음.

* 비고: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 임차인이 배당받은 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 210,000,000원은 매수인이 부담해야 할 가능성이 있습니다. (채권자이자 임차인인 구경희 씨가 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청한 것으로 파악됩니다.)

1.5. 상권분석

* 주변 상권: 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 단독 및 다세대 주택과 함께 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

* 주변 시설: "은명초등학교"가 인접해 있으며, 불광천변 체육시설이 가까워 주민들의 생활 편의성이 양호합니다.

* 유동인구: 지하철 6호선 응암역과 새절역이 인근에 위치하고 있어 교통 접근성이 좋으며, 이에 따른 유동인구 이용도 가능합니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 각종 근린생활시설, 학교, 병원 등이 주변에 분포하여 일상생활 영위에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 지하철 6호선 응암역, 새절역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있으며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 가장 중대한 리스크는 대항력 있는 임차인 구경희 씨의 임차보증금 210,000,000원입니다. 해당 보증금이 경매 배당 과정에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 실제 총 취득 비용이 예상보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

* 건축물 용도 불일치: 집합건축물대장상의 용도는 2종근린생활시설(사무소)이나, 실제 조사 결과 주거용으로 이용되고 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 향후 건물 이용 및 관리에 있어 예기치 못한 문제가 발생할 수 있는 소지가 있습니다.

* 법적 제한사항: 본 건은 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어, 추후 건축 또는 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 지하철 역세권에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 우수합니다. 하지만 2.1억원이라는 높은 금액의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액이 경매 대금으로 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 매우 높은 부담이 있습니다. 또한, 공부상 용도와 실사용 용도의 불일치 문제도 간과할 수 없습니다. 따라서 본 물건은 철저한 권리관계 분석과 함께, 임차인의 보증금 인수 여부에 따른 실질적인 총 취득 비용을 면밀히 산정하여 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 응암역과 새절역 이용이 가능한 더블 역세권으로 투자 가치가 있습니다.

* 불광천 인접: 산책 및 여가 활동에 용이한 불광천이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 시세 대비 할인 가능성: 대항력 있는 임차인으로 인한 부담감으로 인해, 시세 대비 할인된 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다. (단, 인수되는 보증금 리스크를 반드시 고려해야 합니다.)

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 222,000,000원

* 건물면적 (전용): 46.43㎡ (약 14.05평)

* 현 시세 분석: 본건 소재지인 은평구 응암동 일대의 유사 면적 오피스텔 시세는 전용면적 기준 ㎡당 약 450만원 ~ 500만원 수준으로, 약 208,935,000원 ~ 232,150,000원 범위에 형성되어 있습니다. 이는 권리관계가 없는 순수 부동산 가치를 기준으로 합니다.

* 권리관계 분석: 본 경매 사건의 채권자는 임차인 본인(구경희, 보증금 210,000,000원)이며, 대항력 있는 임차인이 매수인에게 보증금을 인수시켜야 하는 상황입니다. 즉, 매수인의 실제 총 취득 비용은 입찰가와 인수되는 보증금을 합한 금액이 될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 임차인이 직접 채권자로 경매를 신청한 만큼, 자신의 보증금 회수를 최우선으로 할 것으로 예상됩니다. 이에 따라 경매 과정에서 임차인이 일정 금액 이상으로 입찰하여 보증금을 회수하거나, 혹은 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* "인수 보증금을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 부동산 자체의 순수 가치에 기반하여 감정가의 85% ~ 95% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 그러나 실제적인 총 부담액을 고려할 때, 본건의 입찰가는 임차인의 보증금 210,000,000원과 감정가 222,000,000원을 종합적으로 판단하여, 최종적으로 매수인의 총 실질 부담액(입찰가 + 인수되는 보증금)이 시장가치(약 210,000,000원 ~ 230,000,000원)를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

* 추천 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

* 이 범위 내에서 입찰 시, 만약 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못하여 매수인이 일부를 인수하게 되더라도, 총 실질 취득 비용이 시장가를 크게 상회하지 않도록 관리할 수 있습니다. 임차인이 보증금 전액을 회수하는 경우, 입찰가는 해당 부동산의 순수 가치에 대한 평가로 작용하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.