나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경74 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 396-19 브엘세바빌딩 지1층 비01호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경74 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 396-19 브엘세바빌딩 지1층 비01호 근린생활시설 경매

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서울서부지방법원 경매6계 2024타경74 | 소재지: 서울특별시 서대문구 가좌로 70, 지1층 비01호 (홍은동,브엘세바빌딩) | 감정가: 977,000,000원 | 최저가: 625,280,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울서부지방법원 2024타경74 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경74 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 396-19 브엘세바빌딩 지1층 비01호

용도: 근린생활시설

감정가: 977,000,000원

토지면적: 54.90㎡ (약 16.61평)

건물면적: 130.35㎡ (약 39.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 나OO

채무자: 나OO

채권자: 연OOOOOO

특이사항: 유치권

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.2. 건물 및 토지 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 지하1층 비01호

사용승인일: 2016년 11월 21일

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: (제공된 정보 없음)

창호: 하이샤시창호 등

이용상태: 본건은 근린생활시설로서, ①차량썬팅전문점과 ②종교시설 등으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 주차설비, 승승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 본건은 완경사지대 내 정방형의 토지로, 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외 도로와 북서측으로 노폭 약 2m 내외 도로에 각각 접합니다.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 공부상 지하층이나 현황은 경사지의 고저차로 인해 전면부가 노출되어 지상으로 진출입이 가능합니다.

1.3. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "명지초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등 주거시설과 각급 학교, 공공시설 및 각종 근린생활시설이 소재하고 있습니다. [cite:origin]

1.4. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다. [cite:origin]

1.5. 입지조건

본건은 명지초등학교 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호하며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남서측으로 약 20m 도로, 북서측으로 약 2m 도로에 접하고 있어 접근성이 확보되어 있습니다. [cite:origin]

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선. [cite:origin]

1.7. 권리분석

본건에는 "유치권"이 신고되어 있어 권리분석 시 매우 주의가 필요합니다. 유치권은 채권자가 채무자의 물건을 점유하고, 해당 물건에 관하여 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 누구에게나 그 물건의 인도를 거절할 수 있는 권리입니다. 경매 절차에서 유치권이 존재할 경우, 낙찰인은 유치권자가 주장하는 채권을 변제할 책임이 발생할 수 있으며, 이는 낙찰가의 하락 요인이 될 수 있습니다. 유치권의 성립 요건(적법한 점유, 채권과의 견련성, 변제기 도래 등)을 면밀히 검토하여 실제 유치권 성립 가능성 및 그로 인한 인수 부담을 정확히 파악해야 합니다.

1.8. 상권분석

본건은 근린생활시설로 현재 차량썬팅전문점과 종교시설로 이용 중입니다. 주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근에 명지초등학교가 위치하여 관련 유동인구의 흡수가 가능할 것으로 보입니다. [cite:origin] 서울특별시 서대문구 홍은동 396-19는 차량 관련 시설(썬팅점) 및 종교시설 등으로 복합적으로 이용되고 있으며, 주변 지역은 주거지와 상업시설이 혼합된 형태를 보입니다.

1.9. 생활정보

인근에 "명지초등학교"가 있어 교육 환경이 양호합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. [cite:origin]

1.10. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 신고된 "유치권"입니다. 이 유치권이 법적으로 인정될 경우, 낙찰자는 유치권자의 채권을 변제해야 할 의무가 발생하여 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 본건은 도시지역 내 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한상태가 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.11. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 근린생활시설로, 교육 시설과 주거 시설이 인접해 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 현재 차량썬팅전문점과 종교시설로 이용 중이며, 향후 용도 변경이나 신규 임대 등을 통한 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 유치권의 존재는 투자 시 가장 큰 위험 요소로 작용하므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 유치권의 진위 여부와 인수 부담을 명확히 파악해야 합니다.

1.12. 투자 포인트

1. **입지:** 명지초등학교 인근에 위치하여 주거 및 교육 환경이 양호합니다.

2. **활용도:** 근린생활시설로서 현재 다양한 업종으로 활용 가능하며, 향후 임대 수익 또는 직접 사용 목적 투자 모두 고려해볼 수 있습니다.

3. **가격:** 감정가 대비 재매각 진행 중으로, 유치권 등의 위험 요소를 고려하여 적정가치 판단 시 투자 매력이 있을 수 있습니다.

**주의:** 본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 전문가의 추가적인 법률, 세무, 건축 자문 없이는 투자 결정에 신중해야 합니다. 특히 유치권 관련 사항은 법률 전문가와 반드시 상담하시기 바랍니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매6계