나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경65156 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 156-51 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티아이 · 평가일 2025.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재하며 "서울녹번초등학교" 남서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 빌라, 아파트, 근린생활시설, 소규모 공원 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 지하철역(6호선 역촌역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 소재하는 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2002.12.20)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 "내부구조도" 참조바람.
※ 내부구획 및 이용상황 등은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 향후 경매 진행 시 재확인바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북서측으로 노폭 약 4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경65156 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 156-51 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 317,000,000원

건물 면적: 62.62㎡ (약 18.94평)

토지 면적: 28.95㎡ (약 8.76평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2002년 12월 20일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재하며 "서울녹번초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 빌라, 아파트, 근린생활시설, 소규모 공원 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 역촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 서측 및 북서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 주요 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2021년 7월 29일 접수된 주식회사오케이금융대부의 근저당권 (180,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 484,836,321원입니다.

특이사항으로, 대항력 있는 임차인 유용준이 존재합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 15일

* 확정일자: 2021년 3월 24일

* 배당신고일자: 2023년 5월 22일

* 대항력: 있음

물건명세서상, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 8번 임차권등기(2023.5.22.자)가 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 본건의 가장 큰 잠재적 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

본건은 서울특별시 은평구 녹번동의 주거 밀집 지역에 위치해 있습니다. 주변에 다세대주택, 빌라, 아파트 및 일부 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 환경으로서의 안정성을 갖추고 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 대한 용도 제한이 있습니다.

최근 주변 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 50.25㎡ 면적의 1986년식 다세대주택이 2026년 5월 21,500만원에 거래되었습니다 (평당 약 428만원).

* 59.12㎡ 면적의 2001년식 다세대주택이 2026년 5월 43,500만원에 거래되었습니다 (평당 약 736만원).

* 28.78㎡ 면적의 2014년식 다세대주택이 2026년 5월 30,500만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,060만원).

본건(62.62㎡, 2002년식)은 2001년식 다세대주택(59.12㎡)과 건축 연도 및 면적이 유사합니다. 해당 거래 사례를 기준으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 약 460,000,000원으로 추정해볼 수 있으나, 이는 임차인 인수 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 서울녹번초등학교와 남서측으로 인접해 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

지하철 6호선 역촌역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있어 서울 시내로의 접근성이 좋습니다.

주변에 소규모 공원 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 유용준의 보증금 280,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 매수 비용이 증가할 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2002년식 건물로, 건축된 지 20년 이상 경과하여 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 외에 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 법적 제한이 적용됩니다.

* 임대관계 미상: 명확히 파악되지 않은 별도의 임대 관계가 존재할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 은평구 녹번동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지역에 속합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있다는 점은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액 변제가 불확실할 경우, 매수인의 실제 투자금 부담이 상당히 커질 수 있으므로 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 소통 및 협의가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(6호선 역촌역) 인근의 주거지역 내 물건입니다.

* 비교적 안정적인 주거 환경을 제공하며, 주변 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 시장 가치 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 인수 부담을 감안하더라도 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

최근 시장 거래 사례, 특히 2001년식 유사 면적 다세대주택의 거래가 435,000,000원인 점을 고려할 때, 본건의 잠재적 시장 가치는 높다고 판단됩니다.

감정가 317,000,000원과 시장 거래 사례를 종합적으로 고려하고, 임차인 인수 위험으로 인한 불확실성을 감안하여, 예상 입찰가는 360,000,000원에서 380,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.