나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경57 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 456 두산아파트 103동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 ‘홍연초등학교’ 남측 인근에 위치하는 부동산(아파트)으로 주위는 다세대, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로서 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

공동주택(아파트)임.

인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09) , 제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(~3류)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬라브 지붕 15층 건물 내 제15층 제1503호로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등
창 호 : PVC 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경57 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아이에이제십사차유동화전문

물건 정보: 유동화물건

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 456 두산아파트 103동 15층 1503호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 591,000,000원

토지면적: 22.39㎡ (약 6.77평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

1.3. 아파트 정보

아파트명: 홍은두산

주소: 서울특별시 서대문구 홍은동 456 (모래내로 309)

준공년도: 1997년 10월 13일

동수: 3동 (총 3개동)

세대수: 294세대 (총)

해당 동: 103동

해당 층: 15층 (총 15층 중)

호수: 1503호

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 슬라브 지붕

전용면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

총 면적 (아파트 단지): 29114.56㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 홍연초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하는 전형적인 주거지대로서 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

대상 물건은 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

3.2. 말소기준권리

을10 (2020.02.24) 페퍼저축은행 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 내역과 다수의 근저당권, 압류 등이 존재하나, 모두 말소기준권리 하에 소멸될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 652,800,000원입니다.

3.4. 임차인 현황 (및 인수 여부)

인수 보증금 합계: 0원

상기 정보에 따르면 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 낙찰자는 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 인근으로 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

홍연초등학교가 인근에 위치하여 교육환경 또한 양호합니다.

4.2. 혐오시설 유무

현황 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있으나, 이는 설치 제한에 관한 규제 사항으로 실제 혐오시설이 인접해 있는 것은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량으로의 주요 간선도로 접근성이 용이하며, 버스 및 지하철 이용이 편리하여 서울 시내 이동이 수월합니다.

5.2. 교육

홍연초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.3. 편의시설

주거 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1997년 준공된 아파트로, 건축된 지 29년이 경과하여 건물의 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 법규 제한 사항

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (최종확인관할교육청)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257M)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

상기 제한 사항들은 일반적인 도시 계획 및 개발 관련 규제 사항으로, 직접적인 투자 리스크보다는 향후 재건축 등 개발 시 고려될 수 있는 사항입니다.

6.3. 유동화 물건 관련

본 물건은 유동화 물건으로, 채권이 자산유동화전문회사(SPC)로 이전된 상태입니다. 이는 경매 절차상의 특징일 뿐, 투자에 직접적인 위험 요인은 아닙니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 홍은동의 안정된 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리관계가 명확하고 인수할 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 건물 노후화가 진행됨에 따라 향후 유지보수 및 관리 계획을 수립할 필요가 있습니다.

전반적으로 실수요자 및 안정적인 투자를 고려하는 투자자에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 서대문구의 우수한 입지조건과 양호한 주거 환경

* 대중교통 이용 편리 (버스, 지하철 인접)

* 권리관계가 명확하고 명도 부담이 적음

* 실거래가 대비 감정가 수준 분석 시 시세 대비 저평가 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 591,000,000원

최근 실거래가 분석 (전용면적 약 59.73㎡ 기준):

* 2026년 6월 17일 (8층): 617,000,000원 (6억 1천 7백만원)

* 2026년 7월 17일 (4층): 620,000,000원 (6억 2천만원)

물건 면적 (59.96㎡, 약 18.14평)과 유사한 최근 실거래가는 6억 1천 7백만원에서 6억 2천만원 수준입니다.

본건의 감정가(5억 9천 1백만원)는 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로, 시세 반영이 잘 된 것으로 보입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 610,000,000원 ~ 630,000,000원

입찰 시에는 개별 물건의 상태(내부 수리 상태, 향, 층수 등)를 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

인수할 보증금이 없으므로, 상한가 범위 내에서 적극적으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.