나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121265 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 444-1 금성아트빌 4동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121265 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 444-1 금성아트빌 4동 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매7계 2024타경121265 | 소재지: 서울특별시 동대문구 장한로10길 48, 4동 2층202호 (장안동,금성아트빌) | 감정가: 320,000,000원 | 최저가: 320,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2024타경121265 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경121265 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 444-1 금성아트빌 4동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 3억 2,000만 원

토지 면적: 25.42㎡ (약 7.69평)

건물 면적: 40.82㎡ (약 12.35평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 사OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동에 위치하며, "장평중학교"의 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설과 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량을 이용한 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "장한평역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 2층 202호에 해당합니다.

외벽은 석재 붙임 및 대리석 붙임 마감으로 되어 있으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

현재 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중에 있습니다.

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용되고 있습니다.

북동측으로는 약 10m, 북서측과 남동측으로는 각각 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

특히 교육환경보호구역의 경우, 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항입니다.

1.5. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 주요 채권자는 주OOOOOOO입니다.

강제 경매의 특성상, 매각이 완료되면 경매 신청 채권자의 채권 및 기타 등기된 권리들은 소멸되는 것이 일반적이므로, 낙찰자는 비교적 깨끗한 권리를 취득하게 될 가능성이 높습니다.

다만, 보고서 상의 특이사항 및 주의사항 란이 비어있으며, 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 명도 대상인지 여부는 현장 조사 또는 추가적인 권리 분석을 통해 명확히 확인해야 할 부분입니다.

1.6. 상권분석

물건지 주변은 주거지 내 근린생활시설과 다세대주택이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철 5호선 장한평역이 인접해 있어 지역 내 상권 활성화 및 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 입지입니다.

대규모 상업 시설보다는 주거 지역 내 소규모 상권의 특성을 보이며, 이는 안정적인 임대 수요와 함께 지역 특색을 반영하는 상권을 형성하고 있습니다.

1.7. 생활정보

본 물건에서 도보 거리에 "장평중학교"가 위치하여 자녀가 있는 세대의 교육 환경이 양호한 편입니다.

단지형 다세대주택으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 병원 등) 이용이 편리하며, 5호선 장한평역을 통해 서울 시내 주요 업무 지구 및 상업 지역으로의 이동이 수월합니다.

1.8. 혐오시설 유무 (주변 환경 조사)

주변 지역에 대한 탐색 결과, 본 물건지 및 인근 학교 주변에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 명확하게 확인되지 않았습니다.

물건은 일반적인 도시 주거 및 상업 혼합 지역 내에 위치하고 있어, 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

본 물건 토지는 다수의 토지이용계획상의 제한사항을 포함하고 있습니다. 특히 '제2종일반주거지역(7층 이하)' 규제는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 법적인 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

임대차 관계가 '미상'으로 기재된 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 만약 임의로 명도되지 않는 임차인이 거주 중이라면, 명도 과정에서 예상치 못한 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

건물 자체의 연식, 관리 상태, 하자 등에 대한 정보는 본 보고서에 포함되어 있지 않으므로, 실제 현장 방문을 통해 꼼꼼히 점검하는 것이 필수적입니다.

1.10. 종합 의견

본 서울북부지방법원 2024타경121265 (1) 물건은 지하철 5호선 장한평역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 풍부하여 주거 환경이 우수합니다.

도시형생활주택으로 이용 중인 이 물건은 감정가(3억 2,000만 원)와 비교했을 때, 면적 및 입지적 강점을 고려할 때 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

그러나, 복합적인 토지이용계획상의 제약사항과 미상으로 처리된 임대차 관계는 투자 결정 시 반드시 심층적으로 검토하고 확인해야 할 중요한 사항들입니다.

1.11. 투자 포인트

역세권 입지: 5호선 장한평역과의 뛰어난 접근성은 본 물건의 투자 가치를 높이는 가장 큰 요인입니다.

안정적인 주거 수요: 인근의 학교와 생활 편의시설은 안정적인 임대 수요를 확보하는 데 유리하며, 실거주 만족도를 높여줍니다.

강제 경매의 이점: 강제 경매는 매각으로 권리 관계가 정리되는 경우가 많아, 낙찰 후 권리 관련 문제 발생 가능성이 상대적으로 낮습니다.

지역 개발 잠재력: 장안동 일대의 지속적인 지역 개발 가능성은 향후 자산 가치 상승의 잠재력을 제공할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매7계