나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1654 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 2650-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인감정 · 평가일 2025.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 ""제주관광대학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하여 제반교통의 사정은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 자루형의 토지로서 주거용 건부지 임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 블록구조 판넬지붕 단층 구조로서
[사용승인일 : 2009.06.17]

외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

기호(3) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층 건물로서
[사용승인일 : 2010.08.02]

외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2)는 단독주택으로 이용중이며,
기호(3)는 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기호(2),(3) 공히 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

기호(2),(3)의 건물 관련 공부상 소재지는 광령리 2650-6, 2650-13, 2650-16 번지로 되어있으나, 지적 합병으로 인하여 실제 소재지는 2650-6번지 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1654 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 2650-6

용도: 다가구주택

감정가: 879,671,100원

토지면적: 654.00㎡ (약 197.84평)

건물면적: 371.79㎡ (약 112.47평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신제주신용협동조합 (등기부상 확인)

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 ""제주관광대학교"" 남서측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 조용하고 쾌적한 환경을 갖추고 있음.

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하여 교통 상황은 무난함.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 자루형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

본건 북측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있음.

토지 이용 계획상으로는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역 등으로 지정되어 있음.

주변 지역은 전원주택 단지와 농경지가 혼합된 형태이며, 일부 근린생활시설이 분포하고 있음.

제주관광대학교가 인근에 위치하여 관련 유동인구의 잠재적 수요가 있을 수 있음.

현재까지 외부 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(을12, 근저당권, 2018-06-05)보다 늦은 권리는 대부분 말소될 것으로 예상됨.

등기부 채권 총액은 1,228,408,918원으로, 감정가 대비 높은 편임.

임차인 현황:

* 김종식: 보증금 0원, 월세 400,000원, 전입 2024-05-09, 대항력 없음.

* 김효자: 보증금 0원, 월세 400,000원, 전입 2024-09-23, 대항력 없음.

* 박덕애: 보증금 16,000,000원, 월세 200,000원, 전입 2021-09-14, 확정 2021-09-29, 배당신고 2025-10-10, 대항력 없음.

* 박창수: 보증금 0원, 월세 0원, 전입 2025-08-04, 대항력 없음.

* 양영철: 보증금 0원, 월세 0원, 전입 2025-02-07, 대항력 없음.

* 정선재: 보증금 0원, 월세 0원, 전입 2025-02-25, 대항력 없음.

* 지달현: 보증금 0원, 월세 0원, 전입 2017-10-31, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원. (단, '지달현' 임차인은 대항력 보유하고 있으나 보증금이 0원이므로 인수 보증금은 발생하지 않음.)

비고:

- '지달현' 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 시 주의가 필요함. (보증금 0원이나, 대항력 유무는 별개로 인수 여부 및 명도 조건 확인 필요)

- 제시외 건물(8.30㎡)은 매각에 포함되며 일괄 매각 대상임.

- 건물 공부상 소재지와 실제 소재지가 지적 합병으로 인해 차이가 있으나, 이는 '광령리 2650-6번지'로 일괄 처리됨.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 제주시 애월읍의 일부 지역으로, 비교적 조용하고 주거 중심의 환경을 형성하고 있음.

인근에 제주관광대학교가 있어 학생 및 교직원 대상의 임대 수익 가능성이 존재함.

근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

다만, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아니므로, 상권 형성에 있어서는 지역적 특성을 고려해야 함.

1.4. 생활정보

제주관광대학교가 인근에 위치하여 교육 시설 이용이 편리함.

주변이 단독주택 및 농경지 위주로 형성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공함.

기본적인 편의시설은 근린생활시설을 통해 어느 정도 확보될 것으로 보이나, 대형마트나 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있음.

애월읍은 제주의 대표적인 관광지로, 주변 관광지 접근성이 좋을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 원래의 채무 구조가 복잡할 수 있음.

'지달현' 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금은 0원이지만 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주하는 경우, 임대차 계약 내용 및 사후 조치 확인이 필수적임.)

토지이용계획상 여러 제한 사항(가축사육제한, 경관보전, 생태계보전 등)이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 제주관광대학교 인근에 위치한 다가구주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임.

입지 자체는 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 제주관광대학교를 배후로 한 임대 수요를 기대할 수 있음.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 복잡한 채무 구조(공동담보)는 본건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

감정가는 8억 79백만원대이며, 제시외 건물 포함 매각임.

1.7. 투자 포인트

제주관광대학교 인근으로 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

제주도라는 특수성으로 인한 관광객 및 거주 수요 증가 기대.

쾌적하고 조용한 주거 환경.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 879,671,100원임.

권리분석 상 인수해야 할 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 임차인 명도 리스크, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

대항력 있는 임차인의 존재를 감안할 때, 명도 성공 가능성 및 관련 소요 비용을 신중히 검토한 후, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

(예: 약 703,736,000원 ~ 791,703,900원 수준)

명도 비용 및 명도 실패 시의 추가 비용 발생 가능성을 충분히 반영해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.