나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1482 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2371-2 조천휴미래 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천읍사무소' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 노선변 각종 근린생활시설과 후면의 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성된 읍소재지 내 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 주간선도로인 일주동로(1132호선 지방도) 및 노 선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물 내 3층 303호로서, (사용승인일: 2019.12.18.) 외벽: 제주석 붙임 및 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 강화마루 등, 창호: 칼라PVC샷시 이중창호 등임.

이용상태

오피스텔 단위호(건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2 등)로 이용 중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기, 소화전설비 등 갖추어져 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 부정형 평지로서, 업무시설(오피스텔)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 보도와 차도가 분리된 왕복 2차로의 '신북로'와 접하며, 북동측으로 지적상 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(25M이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역 사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획 심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리 구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 중인 것으로 탐문조사 되었으나, 상세한 임대 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1482 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2371-2 조천휴미래 3층303호

용도: 오피스텔

감정가: 280,000,000원

토지면적: 33.78㎡ (약 10.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물 내 3층 303호 (사용승인일: 2019.12.18.)

이용상태: 오피스텔 단위호 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천읍사무소' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 노선변 각종 근린생활시설과 후면의 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성된 읍소재지 내 주상복합지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 주간선도로인 일주동로(1132호선 지방도) 및 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형에 유사한 부정형 평지로서, 업무시설(오피스텔)의 부지로 이용 중입니다.

* 인접도로상태: 본건 남측으로 보도와 차도가 분리된 왕복 2차로의 '신북로'와 접하며, 북동측으로는 지적상 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 고도지구(25M이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역(저촉), 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 유병재

보증금: 0원, 차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-11-10

대항력: 없음

비고:

* 이춘실

보증금: 230,000,000원, 차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-11-10

확정일자: 2021-11-10

배당신고일자: 2024-01-16

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금 230,000,000원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사비에스디 (2020-01-08)

* 주택임차권 (인수): 이춘실 (230,000,000원, 전입/확정일자 2021-11-10, 말소기준권리 을5 전세권설정 등기일 2021-11-10)

* 말소기준권리: 을5 전세권설정 (이춘실, 230,000,000원, 2021-11-10)

* 기타 권리: 을5-2 근저당권, 을6 근저당권, 갑4/갑5/갑6/갑7 가압류, 갑8 압류 등이 등기되어 있었으나 모두 말소되었습니다.

* 총 등기부채권액: 1,135,031,775원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.)

4. 상권분석

본건이 소재한 조천읍은 제주시 동부권의 중심지로서, 주변으로 각종 생활편의시설과 주거단지가 혼재된 지역입니다. 오피스텔 용도로 이용되고 있으며, 지역 내에서 주상복합 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 일주동로와 인접하여 제주 전역으로의 이동이 편리하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 용이합니다.

* 편의시설: 조천읍사무소가 인근에 있으며, 근린생활시설들이 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이춘실 씨의 보증금 230,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다. 이는 감정가 및 최근 매매가 대비 부담이 될 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 총 등기부채권액이 11억원을 상회하여 채권자가 많으나, 경매 절차상 낙찰로 인해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

* 토지 이용 제한: 고도지구, 건축계획심의대상구역 등의 제한이 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 현황을 분석한 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 오피스텔로서 입지 및 교통 여건은 양호하나, 대항력 있는 임차인이 보증금 230,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 임차인 보증금액이 최근 매매가 수준을 넘어서므로, 낙찰가격을 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 신축 오피스텔로서 장기적인 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 경매 절차를 통해 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 현재 시장 가격을 면밀히 분석하여 인수되는 임차 보증금을 감안한 적정 투자 금액을 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면 본건과 유사한 면적의 오피스텔 매매가는 약 205,000,000원에서 217,000,000원 수준입니다.

매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 하는 임차 보증금은 230,000,000원입니다.

따라서, 낙찰가가 임차 보증금보다 높을 경우 실질적인 손해가 발생할 수 있습니다.

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 규칙에 따라, 본 물건의 감정가 280,000,000원에서 인수 보증금 230,000,000원을 제외한 금액 50,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세와 인수되는 보증금을 고려할 때, 신중한 접근을 위해 45,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

(이 경우 총 매수 부담액은 약 275,000,000원이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.