나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8694 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 290-24 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1, 2)는 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치 하며, 일대는 상업지대로 근린생활시설, 단독주택, 공동주택등이 혼재합니다.

교통상황

기호(1, 2)는 연접한 토지로, 기호(2)까지 차량의 통행이 용이하고, 시내중심가에 위치하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 편리합니다.

형태 및 이용상태

- 기호(1): 자루형의 토지로, 인접도로와 대체로 등고·평탄하고 주거용 건부지로 이용중입 니다. - 기호(2): 세로장장방형의 토지로, 인접도로와 대체로 등고·평탄하고 주거용 건부지로 이 용중입니다.

인접 도로상태

기호(1, 2)는 연접한 토지로, 기호(2) 서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1): 일반상업지역, 고도지구(40m이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제 한구역(2023. 10. 20. 고시), 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화 환경보전지역(2023-12-29), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하 수자원특별관리구역(2020-07-01), 하수처리구역(2024-10-16)입니다. - 기호(2): 일반상업지역, 고도지구(40m이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시), 역사문화환경보존지역( 무태장어서식지), 역사문화환경보전지역(2023-12-29), 건축계획심의대상구역(건 축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01), 하수처리구역(2024- 10-16)입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(3): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 구조로 <사용승인일: 1978.05.22.> 외벽: 페인트 마감 등. 내벽: 벽지 마감 등. 바닥: 모노륨 마감 등. 창호: PVC창호 등. - 기호(4): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 구조로 <사용승인일: 1977.06.11.> 외벽: 페인트 마감 등. 내벽: 벽지 마감 등. 바닥: 모노륨, 목재 타일 마감 등. 창호: PVC창호 등. - 기호(4-1): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 구조로 <사용승인일: 1977.06.11, 증축일: 2005.10.31.> 외벽: 페인트 마감 등. 내벽: 벽지 마감 등. 바닥: 모노륨 마감 등. 창호: PVC창호 등.

이용상태

- 기호(3, 4, 4-1): 주택으로 이용중입니다.

설비내역

- 기호(3, 4, 4-1): 기본 위생설비, 급·배수설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되어있습니 다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참고 바랍니다.

공부와의 차이

- 기호(3)의 공부상 용도는 '창고, 사무실, 주택'이나, 현황 '주택'입니다. - 기호(4)의 2층 공부상 면적은 '68.13㎡'이나, 실제 약 '79.0㎡'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각, 목록2. 지분매각, 제시외 건물(1-1, 3-1~3-4, 4-1~4-5) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8694 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 290-24

* 용도: 단독주택

* 감정가: 2,475,571,700원

* 토지 면적: 582.90㎡ (약 176.34평)

* 토지 지분: 568.95㎡ (약 172.11평)

* 건물 면적: 368.26㎡ (약 111.41평)

* 건물 지분: 368.26㎡ (약 111.41평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사)

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 일대는 상업지대로 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 통행이 용이하며, 시내 중심가에 위치하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건이 매우 편리합니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 기호(1)은 자루형, 기호(2)는 세로장방형의 토지로, 인접 도로와 대체로 등고·평탄하며 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 기호(1, 2) 토지는 서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 고도지구(40m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2021년 8월 10일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을21, 을22)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 근저당부채권근질권, 임의경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 해당사항 없습니다.

* 대항력 있는 임차인:

* 임차인: 정애숙

* 전입일자: 2007년 2월 26일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 서귀포시 시내 중심에 위치하여 유동인구가 많고 접근성이 뛰어납니다.

* 주변: 상업 및 주거 지역이 혼재하여 근린생활시설, 상업시설 이용이 편리합니다.

* 시세 분석 (JSON 데이터 기반):

* 제공된 JSON 데이터는 '연립' 주택의 최근 거래 정보로, 본건의 '단독주택'과는 용도, 건축 연도, 면적 등에서 큰 차이가 있습니다.

* '대건' (185-1번지) 연립: 2026년 4월, 약 10,000만원 ~ 10,100만원 (전용면적 약 65㎡)

* '서원' (174번지) 연립: 2026년 4월, 약 13,500만원 (전용면적 약 85㎡)

* 위 데이터는 본건의 가치를 산정하는 데 직접적인 참고가 어렵습니다. 본건의 감정가는 24억 7천만원대로, 제공된 연립주택 시세와는 비교 대상이 되기 어렵습니다.

* 따라서, 제공된 JSON 정보만으로는 본건의 현 시세를 정확히 분석하는 데 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 서귀중앙초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 서귀포시 중심 상권에 위치하여 각종 금융기관, 병원, 마트, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 환경: 상업 활동이 활발한 지역과 주거 지역이 조화를 이루고 있어 정주 여건이 좋습니다.

* 혐오 시설 검색:

* 일반적인 지도 및 주변 정보 검색 결과, 본 물건지 인근에 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인(정애숙)이 존재하여 명도 과정에서 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 다수의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어, 실제 현황 파악 및 철거/원상복구 비용 등을 사전 검토해야 합니다.

* 건축물대장과의 차이: 건물(3)의 공부상 용도(창고, 사무실, 주택)와 현황(주택)이 다르며, 건물(4)의 2층 공부상 면적과 실제 면적에 차이가 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 복합적인 토지 이용 계획: 일반상업지역, 고도지구, 방화지구 등 다수의 용도지역 및 지구에 속해 있어 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 중요합니다.

* 지분 매각 (주의사항 참조): '목록2. 지분매각'이라는 문구가 있어, 매각 대상의 지분 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다. (본건은 토지/건물 일괄 매각으로 진행되나, 소유권 또는 담보 설정이 지분으로 이루어졌을 가능성이 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 중심 상업지역에 위치한 단독주택으로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 24억 7천만원대로 높게 책정되어 있으나, 말소되는 권리가 명확하고 토지/건물 일괄 매각 조건은 긍정적입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물 포함, 건축물대장과의 차이, 복합적인 토지이용계획 등은 면밀한 검토가 필요한 잠재적 리스크 요소입니다. 제공된 주변 시세 정보는 본건과 직접 비교가 어려워, 본건의 정확한 가치 평가를 위해서는 별도의 전문적인 시세 조사와 현장 답사가 필수적으로 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서귀포시 중심 상업지역이라는 탁월한 입지로 향후 투자가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 단독주택 부지로 활용 가능한 582.90㎡의 토지는 매력적인 요소입니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준 권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 주거 및 상업 활용 가능성: 일반상업지역 내 위치하여 단독주택 외 다양한 용도로의 활용 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,475,571,700원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 본 건(단독주택, 감정가 24.7억 원)과 현저한 차이가 있는 연립주택(1억 ~ 1.3억 원)의 시세 정보로, 본 건의 가치 산정에 직접적인 참고가 어렵습니다.

* 향후 시세 조사 필요성: 본 건과 유사한 조건(면적, 위치, 용도)의 최근 단독주택 거래 사례 또는 유사 물건의 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

* 주변 시설 및 혐오시설 검색 결과: 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 특정 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통한 추가 확인이 필요합니다.

* 종합 의견:

정확한 시세 조사를 기반으로, 감정가 대비 적정 낙찰가율(예: 70%~120%)을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

정확한 시세 조사를 통해 본 물건의 적정 가치를 파악한 후, 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.