나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8720 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 1186-6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 소재 '신도3리복지회관' 동측 근거리에 위치 하며, 주위는 '전' 위주의 농경지로 형성된 마을 외곽 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 용이하고, 서측 근거리에 주간선도로인 일주서로(1132호선 지방도) 및 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

서향의 미미한 경사지대에 소재하는 자루형의 평지로서, 인접지와 경계의 구분 없이 '전'으 로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 지적상 노폭 약 6m 내외, 현황 노폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자 유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임. ② 별첨 '항공사진'과 같이 본건 인근 도로의 현황과 지적이 다소 상이함.

물건 비고

-본 건 지목은 '임야'이나, 인접지와 경계 구분 없이 '전'으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8720 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 1186-6

용도: 임야 (이용 현황: 전)

감정가: 108,758,000원

토지 면적: 1,157.00㎡ (약 350평)

건물 면적: 0.00㎡ (없음)

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 소재 '신도3리복지회관' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 '전'(밭) 위주로 형성된 농경지대로, 마을 외곽 농경지대에 해당합니다.

* 접근성: 차량의 통행이 용이하며, 서측 인근에 제주도의 주요 지방도로인 일주서로(1132호선) 및 노선버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 법원: 제주지방법원

* 사건번호: 2025타경8720 (1)

* 경매 종류: 공유물분할을 위한 경매

* 채권 총액: 175,000,000원

* 주요 권리사항:

* 등기부상 을5 (접수 2019.07.18, 권리자: 김영환, 권리금액: 120,000,000원) 및 을6 (접수 2020.12.11, 권리자: 조은성, 권리금액: 55,000,000원) 근저당권은 '인수'로 표기되어 있으며, 총 인수 금액은 175,000,000원입니다.

* 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'으로 기재되어 있어, 상기 '인수' 표기된 권리들의 실제 인수 여부에 대한 법원 경매계의 명확한 확인이 필수적입니다.

* 말소기준권리: 갑14 (접수 2025.09.02) 강제경매 (채권자: 주식회사신성파트너스)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본 건의 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지대로서, 주변에 상업 시설이나 주거 밀집 지역은 형성되어 있지 않습니다.

* 마을 외곽에 위치하고 있어 일반적인 상권 분석은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: '신도3리복지회관'이 동측 근거리에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 일주서로 및 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 이용 현황 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 인접지와 경계 구분 없이 '전'(밭)으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축 허가 등 토지 이용 계획 수립 시 문제를 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본 건은 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

* 권리 인수 위험: 등기부등본상 '인수'로 명시된 근저당권(총 175,000,000원)이 실제 낙찰자에게 인수될 경우, 낙찰가 외에 추가적인 자금 부담이 발생합니다. (단, 물건명세서상 '소멸' 기재와 상충되므로 반드시 확인 필요)

* 미확인 임대차: 임대차 관계가 불분명하여, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 주변 시설: 현재 조사된 바에 따르면, 본 건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 대정읍의 농경지로, 공부상 지목과 현황의 차이, 다수의 엄격한 토지 이용 규제, 그리고 '인수'로 명시된 고액의 채권으로 인해 투자 시 매우 신중한 접근이 필요합니다. 전반적인 개발 잠재력은 낮으며, 농업적 이용이나 장기적인 토지 보유 목적에 적합할 수 있습니다. 특히, 등기부상 '인수' 표기된 권리와 물건명세서상 '소멸' 기재의 상충 여부에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업적 목적의 토지 확보 또는 장기적인 관점에서의 자산 보유를 고려할 수 있습니다.

* 공유물분할을 위한 경매 절차를 통해 토지의 소유권 관계가 명확하게 정리될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액은 108,758,000원입니다.

* 본 건은 등기부상 '인수'로 표기된 근저당권 채권액 총 175,000,000원이 존재합니다. 따라서 실제 총 취득 비용은 낙찰가에 해당 인수 채권액을 더한 금액이 될 수 있으므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 토지 이용 규제, 지목과 현황의 불일치, 그리고 권리 인수 가능성을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.