나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1566 [1] 전라남도 해남군 화원면 영호리 85-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 전라남도 해남군 화원면 영호리에 소재하며 일련번호(1)~(3)은 "별암마을" 남서측 인근, 일련번호(4)~(7)은 북서측 인근, 일련번호(8)~(10)은 "저상마을" 남동측 인근에 각각 위치하며, 주위는 전, 답 및 단독주택이 혼재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

공히 본건 및 본건 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하고 일반적인 교통이용상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1)~(3),(5)~(7) : 부정형의 완경사지로서 전임. 일련번호(4) : 부정형의 완경사지로서 전 및 일부 유지, 도로임. 일련번호(8)~(10) : 부정형의 평지로서 전임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함. 일련번호(2),(6) : 맹지임. 일련번호(3) : 북측으로 폭 약 3m의 비포장도로에 접함. 일련번호(4),(5) : 동측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호(7) : 북측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호(8)~(10) : 북동측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(3) : 보전관리지역임. 일련번호(4) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(6) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(7) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호(8)~(10) : 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각, 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환)
2.목록2. 맹지임
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경1566 (1)

소재지: 전라남도 해남군 화원면 영호리 85-3

용도: 전 (밭)

감정가: 39,710,000원

토지면적: 707.00㎡ (약 213.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진도농업협동조합 (근저당권자)

기타: 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 전라남도 해남군 화원면 영호리에 소재하며, "별암마을" 남서측 인근 및 "저상마을" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 논, 밭 및 단독주택이 혼재하는 마을 주변 농경지대로서 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황

토지는 부정형의 완경사지로, 현재 '전'(밭)으로 이용되고 있습니다.

2.4. 도로 접면

일련번호별로 다양한 도로 접면 상태를 보입니다. 일부 필지는 북측 8m 포장도로 또는 3m 포장/비포장도로에 접해 있으나, 목록2번을 포함한 일부는 맹지로서 인접 필지를 통한 접근이 필요합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역에 속해 있으며, 다양한 가축사육제한구역 (1,000㎡ 이상 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한 구역 포함) 및 농업진흥구역 등의 규제를 받고 있습니다. 특히, 농림지역 내 농업진흥구역에 해당하여 농지법 및 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 근저당

본 건의 경매는 진도농업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 한 임의경매로 진행됩니다. 등기부채권 총액은 약 504,000,000원 (근저당 432,000,000원 + 72,000,000원)입니다.

3.2. 소멸주의 원칙

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

현재까지 파악된 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으며, 임차인 관련 특이사항은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건이 위치한 해남군 화원면 영호리는 농업이 주를 이루는 지역으로, 전반적으로 농경지와 소규모 주거 단지가 혼재된 농촌 마을의 형태를 띠고 있습니다.

지역적으로는 비교적 최근까지도 석산 개발과 관련된 논란이 있었던 것으로 보이며, 이는 환경 및 지역 주민과의 갈등 요인이 될 수 있습니다.

4.2. 주변 개발 및 산업

해남군 화원면은 오시아노 관광단지 조성 등 지역 개발이 일부 진행되고 있으나, 본 건 소재지 인근은 주로 농업 활동이 이루어지는 지역으로 상업 시설이나 산업 시설의 밀집도는 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가장 가까운 마을 생활권 내에는 기본적인 편의시설(슈퍼마켓, 우체국 등)이 있을 수 있으나, 종합적인 쇼핑, 의료, 교육 시설은 차량으로 이동 가능한 인근 읍면 지역에 위치할 가능성이 높습니다.

5.2. 혐오시설 가능성

주변 지역 정보 검색 결과, 대규모 축산 단지나 환경에 영향을 줄 수 있는 산업 시설(석산 등)이 지역 내에서 논의되고 있거나 존재할 수 있습니다. 정확한 혐오시설의 존재 여부 및 거리 확인은 현장 답사 및 상세 지적도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 건은 농지이므로, 매수인은 반드시 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않는 특별 매각 조건이 있습니다.

6.2. 맹지 여부

목록 2번 필지는 맹지로, 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 경계 불명확

인접 토지와 경계가 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요하며, 이로 인한 분쟁 가능성도 염두에 두어야 합니다.

6.4. 토지이용규제

농림지역, 보전관리지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등에 해당하여 건축 및 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 화원면에 위치한 농지로서, 농업 생산 활동에 적합한 지역에 해당합니다. 현재 소유권 이전 등기만 존재하며, 인수할 권리나 임차인은 없는 상태입니다. 다만, 농지법에 따른 취득 자격 증명 필요, 일부 맹지 포함, 경계 불명확, 엄격한 토지이용규제 등은 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다. 또한, 주변 지역의 석산 개발 관련 이슈는 환경적, 지역 주민과의 관계 측면에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 생산 기반

농업진흥구역 및 농림지역에 위치하여 농업 활동을 위한 기반 시설로 활용 가능성이 있습니다.

8.2. 지리적 접근성

목포, 완도, 진도 등을 잇는 서남해의 새로운 관문이 될 가능성이 있는 지역에 위치하고 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 39,710,000원입니다.

예상 입찰가 산정은 시세, 주변 실거래가, 본건의 구체적인 활용 가능성, 향후 개발 가능성, 권리 분석 결과, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

따라서, 본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 다만, 제공된 정보와 감정가를 기준으로 면밀한 추가 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

인수할 보증금이 없어 입찰가 산정에 영향을 미치는 요소는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.