나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52005 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 산361 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 소재 '백포마을' 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 전ㆍ답의 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 해안 산림지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)는 급경사지대 부정형의 토지이고 '자연림'임.
기호(2)는 완경사지대 부정형의 토지이고 도로 등으로 이용중임.
기호(3)는 완경사지대 부정형의 토지이고'농경지(전)'임.

인접 도로상태

기호(1)는 맹지임.
기호(2)는 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
기호(3)는 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로(기호2)가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 농림지역 , 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 중점경관관리구역(2017-01-06)

- 기호(2) : 농림지역 , 생산관리지역 , 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법> , 중점경관관리구역(2017-01-06),영농여건불리농지

- 기호(3) : 농림지역 , 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법> , 중점경관관리구역(2017-01-06)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호(2)는 지목상 임야지만 현황 도로임.
기호(3)는 지목상 임야지만 현황 농경지(전)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 순천지원 2025타경52005 (1)

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 산361

용도: 임야

감정가: 129,588,690원

토지 총 면적: 27,769.00㎡ (약 8,396.6 평)

매각 대상 지분 면적: 18,513.5923㎡ (약 5,600.4 평)

매각 대상: 토지 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한함)

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 소재 '백포마을' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지(전, 답), 임야, 단독주택 등이 혼재하는 해안 산림지대로, 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 인근까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 다만, 본건의 일부 기호(1) 토지는 맹지로서 접근성에 제약이 있을 수 있습니다. 기호(2)와 (3) 토지는 각각 남측과 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

* 기호(1): 급경사지대의 부정형 토지로 '자연림' 상태입니다. 맹지입니다.

* 기호(2): 완경사지대의 부정형 토지로 현황 '도로'로 이용 중입니다.

* 기호(3): 완경사지대의 부정형 토지로 현황 '농경지(전)' 상태입니다.

지적 상으로는 모두 임야이나, 현황은 도로 및 농경지로 이용되는 부분이 있어 공부와의 차이가 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 전체적으로 농림지역에 속하며, 임업용산지(보전산지)로 지정되어 있습니다.

* 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 지역에 따라 200m, 500m, 2000m 범위 내에서 일부 제한이 있습니다.

* 기호(2) 토지는 생산관리지역에 일부 포함되어 있으며, 영농여건불리농지로도 분류됩니다.

이러한 용도지역 및 제한사항은 토지 개발 및 활용에 있어 제약을 가할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수할 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 갑4. 2025년 3월 11일자 극동유화주식회사 가압류(금 38,251,900원).

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을1 (극동유화주식회사 근저당권), 갑5 (오일코리아주식회사 강제경매).

* 등기부채권 총액: 108,251,900원 (가압류 38,251,900원 + 근저당권 70,000,000원).

* 말소기준권리 이하 모든 권리(가압류, 근저당권, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 특이사항

* 등기부상 갑3으로 2020년 6월 23일 오성일 앞으로 증여에 의한 지분 전부 이전 등기가 있습니다. 이는 물건의 소유권 변동과 관련이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농림지역의 임야로서, 전통적인 상권 분석보다는 자연환경 및 잠재적 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다. 주변은 농경지와 산림, 일부 단독주택이 혼재된 지역이며, 해안 지역에 인접해 있어 관광 휴양지로서의 잠재력은 있으나, 현재로서는 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 물건지 인근은 주로 자연 녹지와 농경지가 분포하고 있어, 기본적인 편의시설은 여수시 돌산읍 소재지로 이동해야 접근이 용이합니다. 돌산읍에는 마트, 병원, 관공서 등 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

* 관광 및 레저: 돌산읍은 향일암, 돌산대교, 해수욕장 등 다양한 관광 명소가 있어 관광객들에게 인기가 많은 지역입니다. 물건지 주변에도 해안 경관을 즐길 수 있는 지역이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 소유권이 공유자의 명의로 분할되어 있어, 낙찰 후에도 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 경매 절차에서 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이로 인해 낙찰 후 소유권 취득이 제한될 수 있습니다. 특별매각조건에 따라 1회로 행사 횟수가 제한됩니다.

* 맹지(기호1): 기호(1) 토지는 맹지로, 건축이나 농업 활동 등 토지 활용 시 도로 확보 방안을 별도로 강구해야 합니다.

* 개발 제한: 농림지역, 보전산지, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따라 건축이나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 도로 현황: 기호(2), (3) 토지는 도로로 이용 중이나, 이는 지분 매각이므로 도로 사용에 대한 공유자 간의 명확한 합의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 율림리에 위치한 임야의 지분 매각 물건입니다. 자연 녹지와 농경지, 일부 도로가 혼재된 토지이며, 주위 환경은 조용하고 자연 친화적입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정으로 인수되는 부담은 없으나, 지분 매각이라는 점과 일부 맹지, 개발 제한 등의 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 특히 공유자 우선매수권 행사 가능성은 낙찰 결과에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 여수시 돌산읍이라는 지리적 이점: 여수는 대표적인 관광 도시이며, 돌산읍 또한 아름다운 해안 경관과 관광 자원을 보유하고 있습니다.

* 현황 이용 상태: 일부 토지가 현황 도로 및 농경지로 이용되고 있어, 지분으로서의 기본적인 활용 가능성이 있습니다.

* 잠재적 가치: 토지 자체의 면적과 여수시의 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 맹지 및 개발 제한 등 다수의 리스크 요소를 포함하고 있습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사, 주변 토지 시세 분석, 공유자 관련 정보 확인, 향후 토지 이용 계획에 대한 면밀한 법규 검토 등 전문적인 컨설팅을 통한 정밀 분석이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.