나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51432 [1] 전라남도 무안군 무안읍 성암리 64 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 무안읍 성암리 소재 '성암마을' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 인근으로 농경지, 자연림, 단독주택 등이 소재하는 순수 농경지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 교통여건은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형 완경사로서 휴경지 및 일부 도로 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약3M 내외의 콘크리트 포장도로와 접하며, 본건 일부가 도로로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역< 도로법 >입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 '전' 이나 현황 '휴경지 및 일부 도로 등' 으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 본건 토지 지상에 제시외 수목 등이 소재하나 인접필지와의 경계확인이 불분명하고, 관리가 되지 않은 상태로 수목만으로서 경제적 가치가 경미한 점 등을 고려하여 수목은 토지에 포함하여 평가하였으니 경매진행 및 입찰시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환) 원상회복명령 발하여질 가능성 있음.
현황 ' 묵전 및 일부 도로'임.
수목 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51432 (1)

소재지: 전라남도 무안군 무안읍 성암리 64

용도: 전

감정가: 36,180,000원

토지면적: 1005.00㎡ (약 304평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOOOOOO (천지농업협동조합)

작성일: 2026-02-26

2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 무안읍 성암리 '성암마을' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재된 농경지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 토지는 사다리형의 완경사지이며, 현재 휴경지 및 일부 도로 등으로 이용되고 있습니다.

남동측으로 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있으며, 토지 일부가 도로로 이용 중입니다.

토지이용계획상 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) 및 접도구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025-02-27 근저당권 (천지농업협동조합, 26,000,000원)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 (단, 지상권은 별도 확인 필요).

등기부상 권리총액: 2,568,234,258원 (갑1~갑7, 을1 기준)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원. 특이사항 없음.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 지역에 위치하고 있어 상업 활동이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

인근에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 확인되지 않습니다.

주로 농업 활동과 관련된 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 농경지로서, 주변에 기본적인 생활 편의시설이 밀집해 있지는 않습니다.

가장 가까운 마을인 성암마을과의 연계는 가능하며, 무안읍 소재지의 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용은 차량을 통해 가능합니다.

무안황토갯벌랜드와 같은 관광 시설이 무안군 내에 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 적습니다.

주변 지역은 농업 활동이 주를 이루고 있어 조용한 전원생활이 가능한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 필수: 농지법에 따라 해당 토지 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

원상회복명령 가능성: 현황이 공부상 지목(전)과 다르게 '휴경지 및 일부 도로 등'으로 이용 중이므로, 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

수목 포함 평가: 토지 지상에 제시외 수목이 소재하나 경제적 가치가 경미하여 토지에 포함하여 평가되었으므로, 입찰 시 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인해야 합니다.

공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '휴경지 및 일부 도로 등'으로 이용 중입니다.

가축사육제한구역 및 접도구역: 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 접도구역에 해당되어 건축이나 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

주변 환경: 인근에 의료폐기물 소각장 설치 반대 움직임이 있는 지역이 있으나, 본건과의 직접적인 인접성이나 영향도는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 무안읍 성암리에 위치한 농지(전)로, 감정가는 36,180,000원입니다.

토지는 현재 휴경지 및 일부 도로로 이용 중이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 현황과 공부상 지목의 차이 및 원상회복 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

농지로서의 개발 가능성 및 활용 방안은 농지법 및 관련 법규 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

농지법 등 관련 규제 확인 후 전략적 활용 가능성: 농지법, 개발제한구역 등 관련 법규 검토를 통해 향후 개발 또는 투자 가치를 탐색할 수 있습니다.

상대적으로 낮은 감정가: 36,180,000원의 감정가는 면적 대비 저평가 가능성을 시사할 수 있습니다.

토지 일부 도로 활용: 일부가 도로로 이용 중인 점은 접근성 측면에서 긍정적으로 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 36,180,000원

본 건은 농지로서 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 원상회복 의무 발생 가능성, 그리고 개발 행위 제한 등의 불확실성이 존재합니다. 따라서 신중한 접근이 필요합니다.

입찰 참여 시에는 최저 입찰가(감정가의 100%로 추정)를 기준으로, 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 첫 회차 입찰 시에는 감정가의 80~100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본건의 경우 리스크 요인을 감안하여 감정가 대비 70~90% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예를 들어, 25,000,000원 ~ 32,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 낙찰 사례 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.