나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33778 [1] 광주광역시 서구 화정동 928-1 204동 1층110호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 ""화정남초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지가 주를 이루고 있고, 이를 배후지로 한 일반음식점, 판매시설 등으로 형성된 주거지대로 제반입지조건은 무난시됨.

교통상황

인근으로 도로망이 정비되어 있고, 간선도로와 접근이 용이하여 일반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층건내 1층 110호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
창호 : 새시2중창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트부지임.

인접 도로상태등

3면이 포장도로에 접하며, 도로상태는 양호시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(금호,화정), 상대보호구역(우정유치원, 화정남초등학교)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 임대여부는 조사가 불가능한 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33778 (1)

소재지: 광주광역시 서구 화정동 928-1, 204동 1층 110호

아파트명: 화정금호2차

용도: 아파트

전용면적: 59.26㎡ (약 17.93평)

토지면적: 33.05㎡ (약 9.99평)

감정가: 136,000,000원

건축년도: 1993년

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 화정남초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 대규모 아파트 단지가 밀집된 주거지역으로 형성되어 있습니다. 일반음식점, 판매시설 등 다양한 편의시설을 배후지로 하고 있어 생활 여건이 양호합니다.

교통: 단지 주변으로 도로망이 잘 정비되어 있으며, 간선도로와의 접근성이 용이하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 중 1층 110호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 이중창으로 시공되었습니다.

설비: 위생 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지: 본건 토지는 사다리형의 아파트 부지입니다.

인접 도로: 본건 토지는 3면이 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(금호,화정), 상대보호구역(우정유치원, 화정남초등학교)에 해당합니다.

공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황 간 차이는 없습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 서울보증보험(주)의 강제경매 개시 결정 (을11, 2024-09-12 접수) 입니다.

주택임차권 (을11): 한국토지주택공사 (보증금 140,000,000원, 전입 2022-08-08, 확정 2022-07-25)가 등기되어 있었습니다.

권리분석 종합: 본건과 관련하여, 주택임차권자인 한국토지주택공사와 채권자 서울보증보험 주식회사가 "매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 을구 11번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

기타 권리: 현재 등기부상, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

주거지대: 대규모 아파트 단지가 밀집한 안정적인 주거 지역에 위치하여 배후 수요가 탄탄합니다.

편의시설: 단지 내 및 인근에 일반음식점, 판매시설 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 생활정보

학군: 단지 인근에 화정남초등학교, 우정유치원 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

주변시설: 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

교통: 인근 도로망이 잘 정비되어 있고 간선도로 접근이 용이하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 한국토지주택공사 임차인이 있으나, 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정이므로 권리상 부담이 없습니다. 이는 매각으로 인한 보증금 미회수 및 대항력 행사 포기에 대한 확약서 제출에 따른 조치입니다.

건축년도: 1993년에 준공된 아파트로, 일부 노후화에 따른 수리 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1층 세대: 1층에 위치하여 소음, 사생활 침해, 보안 등에 대한 민감도가 있을 수 있습니다. 이는 개인 선호도 및 해당 건물의 관리 상태에 따라 다르게 평가될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 화정동의 '화정금호2차' 아파트로, 주변 아파트 단지와의 연계성이 좋고 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 가장 중요한 권리 분석 결과, 임차인 관련 권리가 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정이어서 권리상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 최근 실거래가 추이를 감안할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 사료됩니다. 다만, 1993년 준공 연식으로 인한 건물 노후화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

권리 인수 부담 없음: 임차인과의 법적 문제 및 보증금 미회수 위험이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가를 고려할 때, 적정 입찰가로 접근 시 시세 차익을 확보할 수 있는 기회가 있습니다.

우량 입지: 안정적인 주거 지역 내 위치하여 지속적인 수요가 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 전용면적 59.26㎡ (약 17.93평)의 1층 아파트입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(59.26㎡)의 경우 2026년 4월 29일 9층이 129,000,000원, 2026년 5월 15일 5층이 127,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가는 136,000,000원입니다.

본 건은 1층에 위치하며, 임차권 인수 부담이 없는 점, 최근 실거래가격을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준으로 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 형성될 것으로 예상됩니다.

이에, 보수적인 관점에서 목표 입찰가는 128,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.