나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경332 [1] 전북특별자치도 고창군 무장면 무장리 158-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광장감정 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 고창군 무장면 무장리 소재 ""무장초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 근린생활시설과 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 면소재지내 주택 및 상가혼용지대입니다.

교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스 승강장이 위치하고 있어 인근 지역으로의 이동이 수월하며 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 조사일 현재 '대(주상용)'로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상토지는 북동측과 북서측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리 구역(2020-12-23)입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 2층으로서,
외 벽 : 연와벽돌쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 페인팅, 인테리어 내장재 등 마감,
창 호 : 샷시 창입니다.

이용상태

2-가)는 휴게음식점 및 단독주택(1층: 점포 2개호, 2층: 단독주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 전기설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1- 주차장에 슬라이딩 도어설치( 1층일부 샤시프레임 파손되어 유리창 깨져있음)
3. 목록2- 휴게음식점(1층,점포2개호) 및 단독주택(2층)으로 이용중, 2층 출입용 철제 계단설치

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 정읍지원 2025타경332 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 고창군 무장면 무장리 158-8

* 용도: 휴게음식점 및 단독주택으로 이용 중인 복합건물

* 감정가: 236,152,000원

* 토지면적: 154.00㎡ (약 46.6평)

* 건물면적: 162.00㎡ (약 49.0평)

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 2층 건물. 2019년 4월 건축 허가, 2022년 2월 사용 승인.

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 무장신용협동조합

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항:

1. 토지 및 건물 일괄매각

2. 건물 파손: 주차장 슬라이딩 도어 설치, 1층 일부 샤시 프레임 파손 및 유리창 깨짐

3. 2층 출입용 철제 계단 설치

* 특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 고창군 무장면 무장초등학교 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 면소재지 내에 위치하며 근린생활시설, 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 지역.

* 교통상황: 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스 승강장이 있어 지역 내 이동이 수월함. 전반적인 교통 사정은 보통 수준.

* 도로상태: 토지는 북동측과 북서측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입(사업)일자 2025-02-10, 배당신고일자 2025-12-22, 대항력 없음.

* 서율건설주식회사 유 : 보증금 0원, 차임 3,000,000원, 전입(사업)일자 2022-02-18, 대항력 있음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-02-24, 대항력 있음.

* 주식회사신화건설 정 : 보증금 0원, 차임 672,343원, 전입(사업)일자 2024-02-27, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (대항력 있는 임차인들의 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 말소기준권리: 2022-09-23 접수된 무장신용협동조합의 근저당권 (을1)

* 등기부채권 총액: 447,331,915원. (모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

* 지역 특성: 고창군 무장면은 면소재지로서 주거와 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

* 현재 이용 현황: 건물은 1층에 점포 2개 호실(휴게음식점)과 2층 단독주택으로 이용 중입니다.

* 잠재력: 지역 주민을 대상으로 한 근린생활 서비스 제공이 가능하며, 주거 기능과 함께 상업적 활용이 가능한 복합 건물로서의 가치가 있습니다. 주변에 민속 시설(무장객사, 무장읍성)이 있어 관광객 수요도 일부 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: 무장초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 면소재지 내에 농협, 우체국, 보건소 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 보증금은 0원이지만, 대항력있는 임차인 2명(서율건설주식회사 유 , 조 )이 존재합니다. 이들의 계약 조건 및 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 상태: 주차장 슬라이딩 도어 설치, 1층 일부 샤시 프레임 파손 및 유리창 파손 등 건물 일부 하자 보수에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 건물 내 임대 관계에 대한 정보가 '미상'으로 표기되어 있어, 추가적인 사실관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 2층 출입 계단: 2층 출입을 위한 철제 계단 설치는 건물의 구조적 안정성 및 미관과 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 고창군 무장면 소재의 상가 및 주택 복합 건물로서, 지역의 생활 기반 기능을 수행하고 있습니다. 감정가는 236,152,000원으로 책정되었으며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 건물 일부 파손과 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 확인과 법률적 검토가 필요합니다. 면소재지라는 입지를 고려했을 때, 지역 기반의 임대 수익 또는 자가 활용 목적의 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도: 1층 상가와 2층 주택으로 활용 가능하여 다양한 수익 창출 기회가 있습니다.

* 지역 거점: 무장면이라는 지역적 특성을 고려할 때, 안정적인 수요 기반을 확보할 수 있습니다.

* 수리 후 가치 상승: 건물 일부 파손된 부분을 수리하고 내부를 개선하면 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 금액이 없어 명도 절차 진행 시 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 236,152,000원입니다. 주변 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 유사한 조건의 상가주택 거래 사례가 많지 않아 정확한 시세 파악에는 제한이 있습니다. 그러나 인근 시골 주택의 경우 9천만원에서 1억 5천만원대 거래 사례가 확인되며, 토지 및 건물 규모, 입지, 현재 상태 등을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 중요합니다.

건물 하자 보수 비용, 임차인 명도 관련 제반 비용, 그리고 면소재지 상권의 특수성을 고려하여, 감정가의 80% ~ 95% 수준인 약 189,000,000원에서 224,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가 결정은 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태의 상세한 확인, 임차인과의 협의 또는 법률적 검토, 그리고 보수 및 명도 예상 비용 산정을 거친 후 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.