나이스옥션 법원경매 전주 2025타경930 [1] 전라북도 완주군 용진읍 운곡리 123-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 용진읍 운곡리 소재 '봉계마을, 남동측 근거리에 위치하고 주위는 자연마을 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 서측 근거리에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

- 토지 기호1)은 대체로 사다리형 완경사지로 현황 '상업용건부지' 로 이용중임. - 토지 기호2)는 부정형 완경사지로 현황 기호1)의 부속토지(상업기타)로 이용중임. - 토지 기호4)는 부정형 평지로 현황 '도로부지' 임.

인접 도로상태

- 토지 기호1,2)는 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. - 토지 기호4)는 본건이 폭 약 4미터 내외의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

- 토지 기호1)지상에 정원수, 잡석깔기, 자연석 옹벽, 성형블럭 옹벽 등이 되어 있음. - 토지 기호2)지상에 조경수, 성형블럭 옹벽 등이 되어 있음. - 토지 기호2)지상에 제시외건물 기호 ㅅ~ㅈ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-토지 기호1)지상에 철거 또는 이동이 용이한 저온창고 1동이 소재함. -토지 기호2)지상에 철거 또는 이동이 용이한 물탱크 1동이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호3-가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, - 외 벽 : 석재붙임 및 징크판넬, 아연도금강판 등 마감 - 내 벽 : 내부 인테리어 및 타일붙임 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임. -기호3-나) : 철근콘크리트구조 강판지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 - 내 벽 : 황토벽돌 및 편백나무 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

-기호3-가) : 1,2층 전체 커피숍 -기호3-나) : 찜질방 및 휴게실

설비내역

기호3-가),나)에 기본적인 위생설비 및 급,배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 부합물 및 종물 성격의 제시외건물 기호ㄱ~ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

건물 기호3-나)는 일반건축물대장상 '창고' 로 등재되어 있으나, 현황'찜질방 및 휴게실' 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ~ㅂ) 포함
2. 목록2. 지상 또는 인접토지(산158-12)지상에 걸친 제시외 건물 (ㅅ~ㅈ)이 소재하나 매각에서 제외함. 지상 소재 건물로 인하여 토지 소유권 행사가 제한 받는 경우 토지의 가격은 32,201,600원(감정평가서 참조)
3. 목록3 나)는 일반건출물대장상 '(철근)콘크리트 지붕, 창고'로 되어 있으나 현황 '강판지붕, 찜질방 및 휴게실'임
4. 목록1. 지상에 저온창고 1동 및 목록2. 지상에 물탱크 1동이 각 소재하나 매각에서 제외함
5. 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 전주지방법원 2025타경930 (1)

소재지: 전라북도 완주군 용진읍 운곡리 123-1

물건 종류: 근린시설

감정가: 767,864,400원

토지 면적: 2,557.00㎡ (약 773.6평)

건물 면적: 228.02㎡ (약 69.0평)

매각 포함 제시외 건물 면적: 178.20㎡ (약 53.9평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협엔피엘대부주식회사

2. 입지조건

본건은 전라북도 완주군 용진읍 운곡리 소재 봉계마을에서 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 자연마을 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌지대입니다.

차량 접근은 가능하며, 서측 근거리에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 대체로 사다리형 및 부정형의 완경사지로, 현황 '상업용건부지' 및 '도로부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 불편함은 없으나, 대규모 상권과의 연계성은 다소 부족할 수 있습니다.

주변 지역은 농업 활동이 활발한 지역으로, 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 농경지 및 임야가 주를 이룹니다. 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 없으나, 농촌 지역 특성상 축사 등 농업 관련 시설과의 거리는 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 12월 13일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1/을3)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 임의경매 등은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 소유권 이전 및 보존 등기는 매각 후에도 유지되나, 이후 설정된 권리들은 말소됩니다.

임차인 이경원 씨는 2025년 8월 12일 전입하였으나 대항력이 없어 보증금 2,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설 용도로 감정평가되었으며, 현재 1, 2층은 커피숍으로, 별관 건물은 찜질방 및 휴게실로 이용 중입니다.

이는 지역 주민을 대상으로 하는 근린상권 형성 가능성을 시사합니다.

다만, 소재지가 농촌 지역인 점을 고려할 때, 배후 수요가 크지 않을 수 있으며, 상권 활성화를 위해서는 주변 지역의 인구 통계 및 소비 성향에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

주변 농경지 및 임야 등은 상업 시설 활성화에 제한적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변은 농촌 마을 및 경작지, 임야 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

생활 편의 시설은 대규모 상업 지구보다는 인근 마을이나 소규모 상점들을 이용해야 할 것으로 보입니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 시에는 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

전주 시내 접근성은 차량으로 이동 시 약 30~40분 내외로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가. 위반건축물 등재: 건물(기호3-가, 나)이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건축물 사용 및 관리에 제한을 받을 수 있으며, 시정 명령, 이행 강제금 부과, 양도 및 증축 시 제한 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

나. 공부와의 현황 차이: 건물 기호 3-나)는 일반건축물대장상 '창고'로 등재되어 있으나, 현황 '찜질방 및 휴게실'로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 변경 절차가 필요할 수 있습니다.

다. 제시외 건물 및 경계 침범 문제:

- 목록2. 지상 또는 인접 토지(산158-12) 지상에 걸친 제시외 건물(ㅅ~ㅈ)이 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 토지 소유권 행사가 제한받을 경우, 토지 가치가 32,201,600원 만큼 하락할 수 있다는 감정평가서의 내용이 있습니다. 이 부분은 현장 조사 및 인근 토지 이용 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

- 토지 기호1) 및 2) 지상에 정원수, 옹벽 등이 되어 있으며, 토지 기호1) 지상에 철거 또는 이동이 용이한 저온창고 1동, 토지 기호2) 지상에 물탱크 1동이 소재하나 매각에서 제외됩니다.

라. 법정지상권 성립 가능성: 물건명세서 상, 목록2. 지상 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 소유권 행사에 심각한 제약을 초래할 수 있으며, 권리분석 시 가장 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 해당 토지의 가치가 크게 하락하거나 토지 사용에 대한 별도의 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 근린생활시설 용도로 커피숍과 찜질방/휴게실로 운영 중이라는 점에서 현황 이용 가치가 확인됩니다.

그러나 위반건축물 등재, 공부와의 현황 차이, 그리고 특히 법정지상권 성립 가능성과 인접 토지/건물 관련 문제는 상당한 리스크 요인으로 작용합니다.

토지 소유권 행사 제한 가능성에 대한 정확한 판단과 이를 감안한 적정 가격 산정이 매우 중요합니다.

농촌 지역의 입지 특성상 배후 수요와 상권의 한계도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 현재 운영 중인 커피숍 및 찜질방/휴게실의 영업권 및 시설을 활용할 수 있습니다.

- 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있습니다.

- 농촌 지역 내 근린생활시설로서의 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다. (다만, 신중한 접근 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 767,864,400원입니다.

낙찰자가 인수할 보증금은 없으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리도 없는 것으로 보입니다.

그러나 위반건축물, 공부와의 현황 차이, 그리고 법정지상권 성립 가능성과 제시외 건물과의 경계 문제 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다.

특히 법정지상권 성립 여부와 그로 인한 토지 가치 하락 가능성(32,201,600원)은 입찰가를 결정하는 데 있어 가장 중요한 변수가 될 것입니다.

따라서, 이러한 리스크 요인들을 충분히 반영하여 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

즉, 약 4억 6천만원 ~ 5억 3천만원 범위 내에서 신중하게 접근하시기를 권고합니다.

이는 추후 면밀한 현장 조사와 법률 자문을 통해 최종 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.