나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31660 [1] 전북특별자치도 임실군 임실읍 두곡리 259 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 임실군 임실읍 두곡리 소재 '용은치마을'내에 위치하며 주변은 국도변 인근 농촌마을지대 및 농경지대임.

교통상황

동측 인근에 전주-남원간 4차선도로가 통과하고 인근에 군내버스정류장이 위치하여 교통편은 무난함.

형태 및 이용상태

부정형평지의 토지로서 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측에 폭 약3-4미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호1)토지와 일단으로 인접토지(258-1번지)중 일부를 점유하여 사용중이며 위지상 일부에
기호2)건물 일부가 소재함.
- 본 건물 밖에 철재하우스(약5*7) 1동이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브위 함석지붕 단층으로,
외벽 : 몰탈위페인트 마감
내벽 : 벽지, 몰탈위페인트 등
창호 : 샷시 및 목재창임.

이용상태

주택임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있고, 유류보일러에 의한 개별난방임.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도와 같이 기호ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

공부상 지붕이 ""슬래브지붕"" 단층이나 지붕위에 철재함석 보강하여 현황은 ""슬래브위함석지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(ㄱ~ㅁ) 포함
2.목록1. 토지와 일단으로 인접토지(258-1)중 일부를 점유하여 사용중이며 위 지상 일부에 목록2. 건물 일부가 소재함.
3. 지상에 매각에서 제외된 철재하우스(약35㎡)1동 소재
4.공부상 지붕이 "슬레브지붕" 단층이나 지붕위에 철재함석 보강하여 현황은 "슬래브위함석지붕"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전주지방법원 2025타경31660 (1)호 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 전북특별자치도 임실군 임실읍 두곡리 259번지이며, 신 주소는 전북특별자치도 임실군 두곡5길 31-1입니다.

본건의 용도는 단독주택으로, 1981년 2월 11일에 사용 승인된 단층 주택입니다.

감정가는 33,150,200원이며, 토지 면적은 264.00㎡ (약 79.86평), 건물 면적은 82.44㎡ (약 24.94평)입니다. 제시외 건물 면적은 95.00㎡입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 농업협동조합자산관리회사(농OOOOOOO)입니다.

2. 입지조건

본건은 임실군 임실읍 두곡리에 위치한 '용은치마을' 내에 자리하고 있으며, 주변은 국도변 인근의 농촌 마을 지대 및 농경지로 형성되어 있습니다.

교통 상황 면에서는 물건의 동측 인근으로 전주-남원 간 4차선 도로가 통과하고 있으며, 인근에 군내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능하여 전반적인 교통편은 무난한 편입니다.

본건 토지는 북측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획상 본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(상대제한구역 100m) 및 (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2005년 8월 23일에 접수된 관촌새마을금고의 근저당권(을3, 채권액 15,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 을3 근저당권 이하 모든 권리는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않고 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

등기부 현황상 토지와 건물 모두 소유권 이전(갑1, 갑2) 후 근저당권(을3)이 설정되었으며, 이후 강제경매(갑5)가 개시된 것으로 파악됩니다.

제공된 정보상 임차인은 없는 것으로 나타나며, 인수 보증금 합계 0원으로 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 임실읍 두곡리는 농촌 마을로, 주변에 일반적인 상업시설이나 편의시설이 풍부하지는 않습니다. 주요 편의시설 및 상업시설 이용을 위해서는 임실읍 소재지 또는 인근 도시로 이동해야 합니다.

본 지역의 부동산 시장은 농촌 지역의 특성상 상대적으로 거래량이 적고, 개별 부동산의 가치는 입지, 토지 이용 현황, 건물 상태 등 개별 요인에 따라 다르게 평가됩니다.

5. 생활정보

차량 이용 시 물건지 동측 인근의 국도 4차선 도로를 통해 전주, 남원 등 주요 도시로의 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 인근에 위치한 군내버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

농촌 마을에 위치하여 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 다만, 일상생활에 필요한 각종 편의시설은 임실읍 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 여러 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 첫째, 목록1. 토지가 인접 토지(258-1번지) 중 일부를 점유하여 사용 중이며, 건물 일부도 해당 지상에 소재하는 것으로 파악됩니다. 이는 향후 토지 경계 분쟁이나 사용 권한 관련 문제가 발생할 소지가 있습니다.

둘째, 토지 지상에 매각에서 제외된 철재하우스(약 35㎡) 1동이 소재하고 있습니다. 이는 현재 물건의 일부를 구성하고 있으나 매각 대상이 아니므로, 낙찰 후 철거 등 별도의 처리가 필요할 수 있습니다.

셋째, 건축물 현황과 공부상 현황 간 차이가 있습니다. 공부상 지붕은 '슬레브지붕' 단층이나, 현황은 지붕 위에 철재함석을 보강한 '슬래브위함석지붕'으로 되어 있어, 향후 건축물대장 등재 변경 시 문제가 될 수 있습니다.

넷째, 본 토지는 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 건축 등 허가제한지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 임실군 임실읍의 농촌 마을에 위치한 단독주택으로, 3천만원대의 낮은 감정가가 잠재적 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 하지만 인접 토지 점유 문제, 매각 제외 물건 소재, 건축물 현황 차이, 그리고 토지 이용 제한 등 여러 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다. 교통 접근성은 양호한 편이나, 생활 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 대상이므로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

3천만원대의 낮은 감정가는 소액으로 부동산 투자를 고려하는 투자자에게 진입 장벽을 낮춰주는 장점이 있습니다.

국도변 인근에 위치하여 차량 이용 시 주요 거점 지역으로의 이동이 용이하다는 점도 긍정적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 33,150,200원입니다.

주변 시세 분석을 위해 임실군 임실읍 두곡리 일대의 유사 단독주택 및 토지 거래 사례를 조사한 결과, 해당 지역의 농촌 주택 및 토지 가격은 지역적 특성, 건물 상태, 도로 접근성 등에 따라 상당한 편차가 있으며, 감정가 수준 또는 그 이하의 거래 사례도 다수 확인되었습니다.

특히, 본 물건은 인접 토지 점유, 매각 제외 철재하우스 존재, 건축물 현황 차이, 토지 이용 제한 등 여러 리스크 요인을 안고 있어, 이러한 점들이 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서 현재 시세 및 물건의 제반 사항, 그리고 내재된 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준인 33,150,200원을 중심으로 보수적인 접근이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위는 28,000,000원에서 38,000,000원 사이로 예상되며, 본 건에 대한 현금화 가능성 및 리스크 부담 정도에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

권장 입찰가는 감정가인 33,150,200원입니다.

Google 검색 결과, 임실군 임실읍 두곡리 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.