나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101877 [1] 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 7층 702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교' 동측 인근에 위치하는 아람센트럴시티 7층 702호로서, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "하단역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 14층 건물 내 7층 702호로서, (사용승인일자:2017.07.10) 외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅마감 등, 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차설비, 도시가스 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 8필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지#1(618-6번지),#2(618-28번지),#3(618-29번지),#5(618-34번지) : 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(150m)<건축법> 토지#4(618-34번지) : 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(150m)<건축법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 7층 702호에 소재한 아파트로, 부산서부지원 2025타경101877 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

감정평가액은 231,000,000원이며, 토지면적은 11.66㎡(약 3.53평), 건물면적은 54.26㎡(약 16.43평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 이OO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "하단역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 권리현황을 분석한 결과, 말소기준권리는 2024년 12월 3일 접수된 신보2022제24차유동화전문(주)의 가압류(금588,000,000원)입니다.

본 건은 매각으로 인해 말소되지 않는 권리로서, 매수인에게 인수되는 임차권이 존재합니다.

구체적으로는 2025년 10월 13일 등기된 이수정 씨의 주택임차권(보증금 230,000,000원)이 있으며, 이는 전입일자 2021년 10월 6일, 확정일자 2021년 9월 17일 기준으로 대항력을 갖춘 임차인입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리로는 주식회사 가람건설의 근저당권(금1,300,000,000원)과 이수정 씨의 강제경매 개시 결정(2025타경101877) 등이 있습니다.

총 등기부채권액은 2,118,000,000원입니다.

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-06

* 확정일자: 2021-09-17

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

* 비고: 임대차 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 하단동 일대는 부산 도시철도 1호선 하단역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 발달한 지역입니다.

하단역을 중심으로 형성된 역세권 상권은 유동인구가 많으며, 각종 상업시설, 금융기관, 병원, 학원 등 편의시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부합니다.

인근에 대형마트, 백화점 등 편의시설 이용이 용이하며, 다양한 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 2017년 7월 10일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 14층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

전용면적 54.26㎡(약 16.43평)의 아파트로 이용 중입니다.

건물 내에는 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 화재경보 설비, 승강기 설비, 주차 설비, 도시가스 및 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에는 하단초등학교 등 교육시설이 있어 자녀 양육에 유리한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차권으로 인한 보증금 인수 가능성입니다.

대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 230,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 합니다.

유동화 물건으로 채권 관련 변동 가능성이 있으며, 공동담보로 묶여있는 경우 경매 진행 상황에 따라 추가적인 권리 변동이 있을 수 있습니다.

현재 조사된 바로는 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 개발 계획 등을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 아파트는 부산 도시철도 1호선 하단역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하고, 주변 상권 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다.

2017년 준공된 신축급 건물로 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 전액 인수 가능성이 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

이 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 도시철도 1호선 하단역 역세권의 우수한 교통 및 입지 조건

* 인근 대형 상권 및 편의시설, 교육시설 접근성 용이

* 2017년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당

* 향후 하단 역세권 개발 기대 가능성

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 231,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 임차권(보증금 230,000,000원)이 존재하며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수하게 됩니다.

규정에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산됩니다.

이에 따라, 감정가 231,000,000원에서 인수 보증금 230,000,000원을 제외한 1,000,000원을 예상 입찰가로 산정합니다.

이 금액은 인수될 보증금의 위험을 고려한 산정이며, 실제 입찰 시에는 정확한 권리 분석 및 낙찰 가능성, 물건의 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.