나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3150 [1] 부산광역시 강서구 성북동 123-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 성북동 소재 '가덕도동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며,
본건의 주위 일대는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

형태 및 이용상태

남동하향 경사지대에 위치하며, 계단식으로 자체 지반 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서
주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 개발행위허가제한지역(2022-02-09), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 토지거래계약
에관한허가구역(2021.2.15.~2026.2.14)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서
외 벽: 치장석 및 판넬마감,
내 벽: 벽지 마감 및 목재 붙임 등,
창 호: 하이새시이중창임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

1) 구조·규모 및 이용상태
별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' ㉠ ~ ㉢ 참고.

2) 감정물건에 미치는 영향
구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무할 것으로
판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물은 귀 제시목록 및 공부상 ""성북동 123-6, 124-2번지""상 소재하는 것으로 되어있으
나 본건 토지대장상 2015.1.28일자로 124-2번지가 123-6번지와 합필되어 ""성북동 123-6번지""
상 소재함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 개요

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경3150 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 성북동 123-6

* 용도: 단독주택

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 429,028,480원

* 토지면적: 282.00㎡ (약 85.3평)

* 건물면적: 99.54㎡ (약 30.1평)

* 건물 제시외면적: 33.70㎡ (약 10.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 강서구 성북동 소재 '가덕도동행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 일대는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상태

* 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역(2022-02-09), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 토지거래계약에관한허가구역(2021.2.15.~2026.2.14)입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 반

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-10-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리

* 토지 등기부: 을10 (근저당권), 접수일자: 2015-12-29, 권리자: 농업협동조합자산관리회사, 권리금액: 204,000,000원

* 건물 등기부: 을3 (근저당권), 접수일자: 2015-12-29, 권리자: 농업협동조합자산관리회사, 권리금액: 204,000,000원

3.4. 인수되는 권리

* 본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 따라서 인수되는 보증금 및 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 다세대주택으로, 본건 단독주택과는 물건 유형이 다릅니다.

* JSON 데이터상 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 11월 11일, 19,500만원, 전용면적 58.94㎡

* 2024년 2월 5일, 15,000만원, 전용면적 40.87㎡

* 2026년 6월 1일, 14,000만원, 전용면적 43.8㎡

* 위 다세대주택들의 면적당 가격은 약 319만원/㎡ ~ 367만원/㎡ 수준입니다.

* 본건 감정가는 429,028,480원이며, 토지면적(282.00㎡, 약 85.3평)과 건물면적(99.54㎡, 약 30.1평)을 고려할 때, 토지 가치가 시세에 큰 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

* 다만, 본건은 자연녹지지역 및 개발행위허가제한구역에 속해 있어, 토지의 개발 가능성에 제약이 따릅니다. 이는 시세에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시된 JSON 데이터로는 본건 단독주택의 정확한 시세를 산정하기 어렵습니다. 주변 단독주택의 실거래가 및 토지 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

* 본건은 '가덕도동행정복지센터' 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 일반적인 생활 편의시설은 해당 지역 내에서 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 정확한 교육 및 편의시설 현황은 현장 방문 또는 상세 지도 검색을 통해 확인하시기 바랍니다.

5.2. 혐오시설

* 제공된 정보 및 주변 환경 설명에 따르면, 본건 인근에 혐오시설이 존재한다는 내용은 없습니다.

* 다만, 투자를 결정하기 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

* 본건 토지는 개발행위허가제한구역(2022-02-09 지정)에 해당합니다.

* 이는 건축물의 신축, 증축, 개축, 토지의 형질변경 등 개발행위에 제한이 있음을 의미하며, 허가 없이 임의로 진행 시 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지거래계약에관한허가구역

* 본건은 토지거래계약에관한허가구역(2021.2.15.~2026.2.14)으로 지정되어 있습니다.

* 해당 기간 내 일정 면적 이상의 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

6.3. 기타 제한사항

* 자연녹지지역으로 지정되어 있어 건폐율, 용적률 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 상세한 건축 가능 여부 및 제한 사항은 관할 구청 건축과에 문의하여 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 강서구 성북동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 일괄매각 대상인 제시외 건물을 포함하고 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 권리상 인수되는 부담은 없습니다.

* 다만, 자연녹지지역, 개발행위허가제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 토지 이용에 대한 여러 제한사항이 존재하여 향후 활용 및 개발에 신중한 검토가 필요합니다.

* 주변 시세 정보는 주로 다세대주택에 국한되어 있어 본건 단독주택의 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 추가적인 시세 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 보유한 단독주택으로, 향후 재건축 또는 증축 가능성 (단, 관련 법규 검토 필수).

* 권리상 인수할 부담이 없는 물건입니다.

* 강서구 지역 개발 가능성에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 429,028,480원입니다.

* 총 등기부채권액은 386,188,914원입니다.

* 물건의 제반 제한사항(자연녹지지역, 개발행위허가제한구역 등)과 권리관계, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 약 390,000,000원 ~ 410,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 이는 감정가 및 총 채권액을 참고한 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

* 투자를 결정하기 전 반드시 권리관계를 재확인하고, 현장 방문을 통해 물건의 상태 및 주변 환경을 면밀히 조사하시기 바랍니다.

* 임차인 보증금 등 인수되는 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.