나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101807 [1] 부산광역시 서구 동대신동3가 432-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2025.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 '동신초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 · 공동주택 · 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 ""동대신역"" 등이 소재함.

형태 및 이용상태

서하향의 경사지대 내 조성된 자루형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로(보수대로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
일련번호(2) : 제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
일련번호(4) : 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(2016-10-26)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 1986-07-24)
- 외 벽 : 벽돌, 판넬, 석재붙임 마감 등,
- 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

공부상 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타

- 본건은 서하향 경사지대에 위치하여 후면 동측 골목에서 보면 2층이 1층으로 보임.

- 본건 건물은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부출입이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 공부상 주택으로 이용중임. 본건은 서하향 경사지대에 위치하여 후면 동측 골목에서 보면 2층이 1층으로 보임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101807 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 동대신동3가 432-11

용도: 단독주택

토지면적: 144.80㎡ (약 43.8평)

건물면적: 116.20㎡ (약 35.1평)

감정가: 682,956,000원

건축년도: 1986-07-24 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 '동신초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '동대신역' 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 서하향의 경사지대 내 조성된 자루형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 노폭 약 40미터 내외의 도로(보수대로)에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물 동일)

최선순위 권리는 2012-03-05 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권액 528,000,000원)입니다.

이 근저당권이 말소기준권리가 되며, 경매로 인해 해당 권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

이후 상속으로 인한 소유권 이전(갑3) 및 한국주택금융공사의 임의경매개시결정(갑4, 채권액 294,936,463원) 등기가 경료되었습니다.

등기부상 채무 총액은 528,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: CUICHENGGUO

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2021-06-22

대항력: 없음

* 임차인: CUIYONGJIAN

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2020-12-03

대항력: 없음

* 임차인: JINSHANHUA

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-10-12

대항력: 없음

* 임차인: 김의남(JINYINAN)

보증금: 40,000,000원, 차임: 100,000원

전입일자: 2020-11-20

배당신고일자: 2025-11-05

대항력: 없음

주의: 김의남 씨는 보증금 40,000,000원이 있으나 대항력이 없습니다. 배당신고일자가 미래로 명시되어 있으므로, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되나, 배당받지 못할 경우 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인: 서미옥

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2021-06-21

대항력: 없음

* 임차인: 서창원

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2020-11-30

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (다만, 임차인 김의남 씨의 보증금 40,000,000원은 배당 절차에 따라 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.)

임차인 정보 확인 결과, 김의남 씨 외 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. '임대관계 미상'인 점을 고려할 때, 실제 점유 관계 및 사용 현황에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역에 위치합니다. 동신초등학교 인근으로 학군 이용이 용이하며, 지역 내 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 시장 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 지역에서는 다세대 및 연립주택 거래가 이루어지고 있습니다. 2026년 2월, 인근 은성빌(건축년도 2014년, 전용면적 49.13㎡)이 170,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 346만원). 그러나 이는 다세대/연립 주택의 거래 사례이며, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

도보 또는 차량으로 이동 가능한 거리에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 동신초등학교가 위치하여 자녀의 통학이 용이합니다.

5.3. 주변 환경

안정된 주거 환경을 형성하고 있으며, 다만 본건이 서하향 경사지대에 위치하여 후면에서 볼 때 2층이 1층처럼 보일 수 있는 지형적 특성을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1986년으로 약 40년 경과되어 노후화에 따른 수리 및 리모델링 비용이 예상됩니다. 내부 구조 및 설비 상태에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 지형적 제약

서하향 경사지대에 위치하여 건물 진입 및 활용에 있어 제약이 있을 수 있으며, 외관상 독특한 모습으로 인해 시장 인식에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 내부 상태 미확인

현장 조사 당시 폐문 등으로 인해 내부 출입이 불가능하여, 건물 상태를 통상적인 기준으로 평가하였습니다. 실제 내부 구조, 마감 상태, 설비 작동 여부 등이 평가와 다를 수 있습니다.

6.4. 임차인 관련 사항

임차인 김의남 씨의 보증금 40,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 배당 절차가 완료될 때까지는 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

6.5. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 주변 지역의 일반적인 개발 현황을 고려할 때, 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 소재할 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 동대신동에 위치한 단독주택으로, 동대신역과 동신초등학교 인근에 있어 교통 및 교육 환경이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건축년도가 오래되어 노후화에 따른 수리 비용이 예상되지만, 대지 면적이 비교적 넓고 잠재적인 가치 상승 가능성이 있습니다. 서하향 경사지라는 지형적 특성은 고려해야 할 부분입니다.

등기부상 채무는 감정가보다 낮으며, 말소기준 권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 김의남 씨의 보증금 40,000,000원은 대항력이 없어 인수 부담이 크지 않을 것으로 예상되나, 배당 절차상의 변수를 주의 깊게 살펴야 합니다.

건물 내부 상태에 대한 정확한 정보가 부재하므로, 현장 방문을 통한 철저한 사전 조사가 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 지하철 1호선 동대신역 역세권, 동신초등학교 인접

* 단독주택으로서의 가치: 넓은 토지 면적 보유, 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 기대

* 권리관계 명확: 말소기준 권리 이후 모든 권리 소멸 예정, 인수할 권리 부담 미미 (김의남 씨 보증금은 배당 우선순위 고려)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 682,956,000원입니다. 주변 다세대/연립 주택의 시세(평당 약 346만원)를 고려할 때, 본건의 토지 가치 및 입지 조건을 감안하면 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 건물 노후화, 경사지라는 지형적 특성, 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 감안하여 감정가의 78% 수준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 532,700,000원

(본 예상 입찰가는 감정가 대비 할인율을 적용한 것으로, 실제 낙찰가는 경매 시장 상황 및 응찰자들의 판단에 따라 변동될 수 있습니다. 임차인 김의남 씨의 보증금 40,000,000원이 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으므로, 최종 입찰가 산정 시 이 부분을 반드시 고려하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.