나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경736 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 882-1 일동미라주엔시티 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 이천리에 소재하는 동해선 일광역의 서측 인근에 위치하는 일동미라주엔시티 10층 1005호로서 주위는 아파트 단지, 상업업무용시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 동해선 일광역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 10층 1005호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감
창호; 새시 창호

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자전용도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경736 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 882-1 일동미라주엔시티 10층1005호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 180,000,000원

토지면적: 5.13㎡ (토지/건물 일괄매각)

건물면적: 26.39㎡ (약 8.0평)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

건축년도: 2023년

1.2. 물건 상세

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 위치한 일동미라주엔시티 오피스텔 10층 1005호입니다. 2023년 사용승인된 신축 건물로, 건물 면적은 26.39㎡ (약 8.0평)이며, 토지는 5.13㎡가 포함된 일괄매각 대상입니다. 감정가는 180,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 동해선 일광역 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 상업업무용시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 동해선 일광역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남동측으로는 노폭 약 15미터, 북서측으로는 노폭 약 10미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.2. 토지이용계획

해당 물건은 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로2류에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 가능 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 06월 23일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)입니다. 해당 근저당권보다 늦게 등기된 가압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 매각물건명세서 상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 존재하지 않음)

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

* 임대관계 미상. 인수 보증금 합계: 0원

본 건은 임대관계가 미상이며, 인수되는 보증금은 0원으로 확인됩니다. 그러나 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 명도 협상 시 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

일광역 역세권에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 상업, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 신축 오피스텔로, 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영을 위한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 편의시설 및 잠재적 혐오시설

주변에는 GS더프레시 일광신도시점 등 상업 시설이 있으며, 동해선 일광역을 통해 해운대 및 부산 시내 접근성이 좋습니다. 검색 결과, 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

본 건물은 철근콘크리트구조로, 급배수 및 위생 설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차 설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주거 및 상업 환경

일광역을 중심으로 한 역세권 지역으로, 일광 해수욕장 및 오시리아 관광단지와의 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 여부 및 임대차 계약 내용에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 신축 건물의 초기 하자 가능성

2023년 사용승인된 비교적 신축 건물로서, 일반적인 신축 건물에서 발생할 수 있는 하자 또는 하자 보수 관련 분쟁의 가능성이 존재합니다.

6.3. 지역 내 공급량 및 공실률

일광신도시에 신규 오피스텔 및 주거 시설 공급이 지속되고 있어, 향후 공실 위험 및 임대 수익률 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

부산 기장군 일광역 인근의 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 명도 과정에 대한 면밀한 사전 조사와 주의가 필요합니다. 신축 건물이라는 장점과 역세권 입지, 개발 호재 등을 고려할 때 중장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동해선 일광역 도보권으로 교통 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2023년 사용승인으로 건물 상태가 양호하고 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 일광신도시 개발 호재: 인근 관광단지 개발 및 신도시 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 사업체의 수요를 충족시킬 수 있는 실용적인 면적입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2024년 12월 22일 본건과 동일한 건물(일동미라주엔시티), 동일한 면적(26.3921㎡)의 오피스텔이 12,500,000원(1억 2천 5백만 원)에 거래되었습니다. 이는 감정가 180,000,000원 대비 약 69.4% 수준입니다.

KB부동산 등에서는 해당 건물의 전용면적 26.39㎡(54B형)의 월세 시세를 1,700만원 선으로 제시하고 있으며, 일반적인 오피스텔의 수익률을 고려할 때, 실거래가 12,500만원은 현 시세의 하단으로 볼 수 있습니다.

그러나 최신 실거래가 및 시장 상황에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 최근 실거래가(12,500만원)를 기준으로 권리 관계의 안전성, 신축 건물로서의 가치, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본건의 경우, 최근 실거래가(12,500만원) 대비 10~15% 상향하여 137,500,000원 ~ 143,750,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 법원에서의 감정가 180,000,000원과 실거래가 125,000,000원 간의 괴리가 크므로, 실제 현장 조사 및 최신 시장 동향 파악 후 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.