나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22651 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1654 삼정그린코아아파트 102동 17층1705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재‘온천중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 임야, 소규모 점포 등으로 형성되어있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 마을버스정류장이 소재하는바 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트, 벽식구조 (철근)콘크리트 슬라브지붕 19층건내 제17층 제1705호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시창구조,
내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 경사지내 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22651 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1654 삼정그린코아아파트 102동 17층1705호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 182,000,000원

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 25.22㎡ (약 7.63평)

건물면적: 59.33㎡ (약 17.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2003년 11월 13일 사용승인

층수: 철근콘크리트, 벽식구조 19층 건물 내 17층 1705호

구조: 철근콘크리트, 벽식구조 (철근)콘크리트 슬라브 지붕

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 ‘온천중학교’ 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 학교, 임야, 그리고 소규모 점포들이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 단지 내 가로망 또한 확보되어 있습니다. 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 역시 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 온천중학교가 인접해 있으며, 임야와 소규모 점포들이 분포하고 있습니다. 현재 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 부산지방법원 2025타경22651 강제경매 개시결정(채권자: 부산신용보증재단)입니다. 이보다 선순위인 을구 17번 주택임차권(김상훈, 2021-12-03 전입)을 제외한 나머지 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김상훈

보증금: 157,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-03

확정일자: 2021-11-22

대항력: 있음

권리분석: 을구 17번 주택임차권으로 등기되어 있으며, '말소: 인수'로 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 임차보증금 중 배당받지 못한 잔액이 인수됨을 의미합니다.

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 임차인의 배당 신고일자 및 배당 내역을 통해 인수 금액을 정확히 파악해야 합니다. (이 경우 보증금이 명확하나, 인수 조건임.)

* 임차인: 정현석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 매각으로 소멸될 권리입니다.

3.3. 총 인수 보증금

본 물건의 경우, 대항력 있는 선순위 임차인 김상훈의 보증금 157,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 온천동 지역은 주거지역으로, 아파트 단지 위주로 형성되어 있으며 소규모 상업시설이 산재해 있습니다.

4.2. 단지 정보

온천삼정그린코아아파트는 2003년 11월에 사용승인되었으며, 총 3개 동, 497세대로 이루어진 비교적 규모 있는 아파트 단지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 단지 특징

단지 규모는 전용면적 39971.65㎡, 총면적 51660.61㎡이며, 총 주차 대수는 204대(지상 4대, 지하 14대)입니다. 최고층은 19층입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김상훈의 보증금 157,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가의 부담으로 작용합니다.

6.2. 내부 마감재 미확인

감정평가서에 따르면, 이해관계인 부재로 내부 마감재 조사가 이루어지지 못했습니다. 실제 현황과 다를 수 있으며, 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

내부 상태 및 수리 필요 여부에 대한 정보가 부족합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천동에 위치한 아파트로, 주변 학군 및 생활 편의시설이 보통 수준입니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 157,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있어 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 감정가는 182,000,000원이나, 인수되는 보증금을 고려한 실질적인 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

부산 동래구의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 단지 내 관리 상태 및 편의시설은 주거 만족도를 높일 수 있는 요소입니다.

8.2. 시세 대비 잠재력

최근 매매 사례들을 볼 때, 해당 면적대의 시세는 감정가와 유사하거나 약간 하회하는 수준으로 추정됩니다. 다만, 선순위 임차권 인수 조건을 감안했을 때, 매수인이 실제 부담해야 하는 총액을 고려한 투자 분석이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 거래 사례를 직접적으로 비교하기는 어려우나, 84.96㎡ 면적이 2026년 6월 20일 18,500만원에 거래된 점을 감안하면, 본 물건(59.33㎡)의 감정가 18,200만원은 시장가와 근접한 수준으로 보입니다. 또한, 유사 면적(59.83㎡)의 전세 보증금이 14,000만원인 점은 본 물건의 시장 가치가 약 17,500만원에서 18,600만원 사이임을 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 낙찰가는 인수되는 임차인의 보증금 157,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 예상되는 물건의 실제 시장 가치(감정가 기준 18,200만원)에서 인수 보증금을 제외한 금액이 입찰가를 결정하는 주요 요인이 됩니다.

매수인 총 부담액 = 입찰가 + 인수 보증금

감정가를 기준으로 할 때, 예상되는 실질적 소유 가치는 다음과 같습니다.

182,000,000원 (감정가) - 157,000,000원 (인수 보증금) = 25,000,000원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 인수가격인 25,000,000원을 중심으로, 경매에서의 경쟁 상황 및 추가적인 위험 요소를 감안하여 결정될 수 있습니다. 다만, 선순위 임차인의 존재로 인한 위험 부담이 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 약 25,000,000원에서 30,000,000원 사이로 추정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.