나이스옥션 법원경매 부산 2025타경3707 [1] 부산광역시 동구 수정동 420-1 렉슬 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 수정동 소재 '수성초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상9층 건물 내 3층 301호로서,
(사용승인일:2015.06.10)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 인조석 타일 붙임 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시 이중창 등.

현장조사시 폐문부재로 내부마감은 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 공동현관설비 및 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 경사지 내 사다리형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 11미터 내외, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

수정동 420-1 :제3종일반주거지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2025-06-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경3707 (1)

소재지: 부산광역시 동구 수정동 420-1 렉슬 비동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 271,000,000원

토지면적: 19.68㎡ (약 5.95평)

토지지분: 19.67601569339515㎡ (약 5.95평)

건물면적: 66.32㎡ (약 20.06평)

건물지분: 66.32㎡ (약 20.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 제OO

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상9층 건물 내 3층 301호

사용승인일: 2015.06.10

건축물 상세 정보

건축 허가일: 2014.11.10

사용 승인일: 2015.06.10

총 동수: 1개동

총 세대수: 8세대

건축면적: 207.88㎡

연면적: 1670.87㎡

건폐율: 56.8%

용적률: 388.23%

주요 용도: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 동구 수정동에 소재하며, '수성초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 토지는 남서향으로 경사졌으며 사다리형의 형상을 하고 있습니다.

건물이 접한 도로는 남측으로 약 11미터, 동측으로 약 6미터의 포장도로입니다.

본 물건이 소재한 지역은 주거환경개선지구로 지정되어 있으며, 부산항 도심 일원의 중점경관관리구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2025년 9월 3일에 접수된 중소기업은행의 가압류(갑9)이며, 이보다 후순위 권리인 에스비아이저축은행의 가압류(갑11) 및 채권자 제복모의 강제경매(갑10)는 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리(예: 유치권, 선순위 임차권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용(개요)은 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 0원으로 조사되었으나, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본건은 공동주택 및 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

토지 자체는 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

정확한 내부 이용 상태는 현장 방문 시 폐문부재로 확인하지 못하였으나, 공부상으로는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 수성초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 마감 상태 및 정확한 이용 상황을 직접 확인할 수 없다는 점은 리스크 요인입니다.

주거환경개선지구 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 지역 경관 관련 규제 등 개발 계획에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 조사되어, 혹시 모를 미상 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

인근 지역에 특정 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동구 수정동에 위치한 2015년 준공의 비교적 신축 다세대주택입니다.

권리관계가 깨끗하여 낙찰자의 권리 승계 부담이 적은 점은 큰 장점입니다.

주변 학군 및 교통 여건은 보통 수준이며, 지역의 주거환경개선 및 경관 관리 계획이 진행 중인 지역입니다.

다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했고 임대차 관계가 미상이라는 점은 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

2015년에 건축된 건물로 비교적 신축에 속하며, 다세대주택으로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

주거환경개선지구 지정으로 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 시장 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 60~67㎡)의 다세대주택 거래 사례는 2026년 초 기준으로 약 13,200만원에서 14,500만원 수준입니다.

이는 제곱미터당 약 190만원에서 240만원대에 해당합니다.

본건의 건물 면적은 66.32㎡이며, 사용승인일이 2015년으로 비교적 신축임을 감안할 때, 시장 시세는 대략 130,000,000원에서 160,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 271,000,000원으로, 최근 매매 사례 대비 현저히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

이러한 시세 및 감정가의 차이를 고려하여, 신중한 접근과 함께 시장 가격을 반영한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

인수 보증금 0원, 권리관계 특이사항 없음 등을 고려하여, 보수적인 관점에서 시장 시세와 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 정도로 제안합니다.

이는 제공된 자료를 바탕으로 한 분석이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.