나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10489 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 226-3 나오스빌 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리에 소재하는 '창녕여자중학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어 있고, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층으로서, 외벽 : 스톤코트 및 화강석, 내벽 : 벽지, 타일 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 개별 난방설비, 승강기, 1층 방범자동문, 화재발신기, 1층 캐노 피주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 형태로 평탄하나 서측 인접지보다 약 3미터 높고 동측 인접도로보다 0~3미터 낮으며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-12-29)(접함), 가축사육제한구역(2022-12 -12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-31)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임. 나.기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10489 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 226-3 나오스빌 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 112,000,000원

토지면적: 45.10㎡ (약 13.64평)

토지지분: 45.10㎡ (약 13.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.88㎡ (약 17.51평)

건물지분: 57.88㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리에 소재하며, '창녕여자중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로망을 통해 시내 및 외부로의 이동이 용이합니다.

대중교통 사정은 보통 수준으로, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능할 것으로 보입니다.

2.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

단지 인근에 창녕여자중학교 등 교육시설이 위치해 있습니다.

주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

제공된 정보 및 주변 검색 결과 상, 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본사항

사건번호: 밀양지원 2025타경10489 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

3.2. 권리분석 요약

말소기준권리: 2022년 6월 24일 접수된 남창원농업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 (개요 없음)

경매 진행 시, 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다. (단, 최종 입찰 전 법원 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.)

3.3. 등기부 현황

소유권 이전 내역: 신민재, 이종호, 김남이 순으로 소유권 이전이 등기되었습니다.

채무 내역: 남창원농업협동조합의 근저당을 비롯하여 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 158,232,510원

4. 상권분석

4.1. 주위 환경 분석

해당 물건은 창녕읍 말흘리 내에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 속합니다.

주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재되어 있어 주거 기능에 특화된 환경을 보입니다.

4.2. 인접 상업 시설 현황

감정평가서에 '근린생활시설'이 주위 환경에 포함된다고 기재되어 있어, 인근에 기본적인 상업 시설이 존재함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 슬래브 지붕의 5층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택입니다.

건축물 사용승인일은 2015년으로 비교적 신축에 속하며, 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

외벽은 스톤코트 및 화강석, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창입니다.

5.2. 설비 내역

급배수 및 위생 설비, 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 내부에 승강기가 설치되어 있으며, 1층에는 방범자동문, 화재발신기, 캐노피 주차장 등이 있습니다.

5.3. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 사다리형과 유사한 형태로 평탄하나, 서측 인접지보다 약 3미터 높고 동측 인접도로보다 0~3미터 낮은 고저차가 있습니다.

건축물은 해당 토지를 건부지로 하여 이용 중입니다.

건축물대장 상 건물 총면적은 657.51㎡이며, 토지면적은 432㎡입니다. (전유부분 면적 57.88㎡, 토지 지분 45.10㎡)

5.4. 토지 이용계획 및 제한상태

지역 지구: 제2종일반주거지역

용도구역: 소로2류(폭 8m~10m)(2016-12-29)(접함)

제한사항: 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 행위 시 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

* 5층 건물 중 5층에 위치하여 엘리베이터 이용이 필수적이며, 건물 노후화에 따른 잠재적 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정평가서 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정 및 임대 시 보증금 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창녕읍 말흘리에 소재한 2015년 사용승인된 다세대주택으로, 교육시설이 인접하고 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 인수되는 권리 부담은 없습니다.

주변 시세 분석 결과, 감정가액 112,000,000원은 최근 실거래가 수준을 반영한 것으로 판단되며, 합리적인 가격으로 평가되었습니다.

8. 투자 포인트

* 창녕읍 내 주거 선호도가 있는 지역에 위치한 비교적 신축 다세대주택입니다.

* 경매를 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 권리 관계가 명확하여 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 실거래가 분석

최근 유사 물건 실거래가 분석 결과, 인근 '센텀빌(A동)'(2013년식, 69.57㎡)이 2026년 6월 143,000,000원(약 2,055,476원/㎡)에 거래되었습니다.

'경림타운(2)'(2001년식, 37.07㎡)은 2026년 7월 41,500,000원(약 1,119,504원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건(2015년식, 57.88㎡)의 감정가는 112,000,000원(약 1,935,000원/㎡)으로, 신축 연도와 면적을 고려할 때 센텀빌의 시세와 유사한 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 시세 범위

본 건의 전용면적 57.88㎡를 기준으로, 인근 유사 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 약 105,000,000원에서 120,000,000원 사이로 추정됩니다.

9.3. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 112,000,000원이며, 인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 감안할 때, 보수적으로 보아 약 105,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

다만, 실제 입찰 시 경쟁 정도, 현장 조사 결과, 개인의 투자 목적 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 100,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 전략적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.