나이스옥션 법원경매 통영 2025타경603 [1] 경상남도 거제시 고현동 1049 고려아파트 4동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재“중곡초등학교”동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내, 제4층 제404호로서, [사용승인일:1993.2.28.] 외 벽 : 목탈 위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 "아파트"로 이용중임.

설비내역

본건은 제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형의 토지로서, 인접지와 평탄한 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 약 18m 폭 및 북측으로 약 20m 폭의 도로와 접하며, 내부도로 및 지상주차장이 소재하는 바, 제반 진출입 상태 및 옥외주차시설은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(20 19-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한아름유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 통영지원 2025타경603 (1) 사건으로, 경상남도 거제시 고현동 1049 고려아파트 4동 4층 404호에 위치한 아파트입니다.

본건의 용도는 아파트이며, 감정가는 114,000,000원입니다.

토지 면적은 32.86㎡ (약 9.94평)이며, 건물 면적은 74.64㎡ (약 22.58평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경으로는 경상남도 거제시 고현동 소재 "중곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 차량 접근 및 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건은 동측 약 18m 폭, 북측 약 20m 폭의 도로와 접하고 있으며, 내부 도로 및 지상 주차장이 소재하여 제반 진출입 상태 및 옥외 주차 시설은 보통입니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2019년 8월 19일 접수된 국민은행의 근저당권(을7)입니다.

이후 접수된 가압류(갑4, 갑5) 및 임의경매 개시결정(갑6) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황으로는 정선애 씨가 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원에 거주 중이며, 전입 및 확정일자가 2024년 6월 3일, 배당신고일자가 2025년 10월 15일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

또한, 한권일 씨가 전입일자 2024년 6월 3일자로 거주 중이나 보증금 및 차임 정보가 없고, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 1993년 2월 28일 사용승인된 고려아파트 4동에 위치하며, 해당 동은 15층 중 4층에 해당합니다.

아파트의 총 세대수는 300세대입니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래 사례는 다음과 같습니다.

84. 9㎡ (약 25.68평) 면적의 5층 아파트가 2026년 3월 12,950만원에 거래되었습니다.

59. 76㎡ (약 18.08평) 면적의 7층 아파트가 2026년 5월 21일 6,850만원에 거래되었으며, 같은 면적의 1층 아파트는 2026년 5월 1일 8,600만원에 거래되었습니다.

최근 전월세 거래에서는 59.76㎡ (약 18.08평) 면적의 1층이 2026년 5월 18일 보증금 7,000만원, 월세 50만원에 계약되었으며, 5층 아파트가 2026년 1월 27일 보증금 7,800만원, 월세 30만원에 계약된 사례가 있습니다.

본건의 면적인 74.64㎡ (약 22.58평)은 제시된 매매 사례 중 59.76㎡와 84.9㎡ 사이에 해당합니다. 이를 바탕으로 시세 범위를 추정할 때, 8,500만원에서 11,500만원 사이의 가격대로 형성될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 중곡초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주차는 지상 280대, 지하 10대 등 총 290대 수용 가능한 시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건물의 건축 연도는 1993년으로, 약 30년 이상 경과한 아파트로 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 지역 규제로 보입니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 명확한 권리 관계와 인수되는 보증금이 없는 안전한 물건입니다.

또한, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 임대 수익 창출 모두 고려할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

건축 연도가 오래된 점은 감안해야 할 사항이나, 현재 시장 가격대를 고려할 때 합리적인 입찰을 통해 좋은 기회를 얻을 수 있을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석이 매우 명확합니다.

* 임차인 관련 인수 부담금이 전혀 없습니다.

* 거제시 고현동의 주요 생활권에 위치하여 실거주 만족도가 높습니다.

* 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 114,000,000원이며, 최근 매매 사례 및 면적, 층수 등을 종합적으로 고려한 시세 분석 결과, 유사 면적대의 거래 가격이 6,850만원에서 12,950만원 사이에 분포하고 있습니다.

본 건의 면적(74.64㎡, 약 22.58평)은 59.76㎡(약 18.08평) 및 84.9㎡(약 25.68평) 면적의 시세 범위를 고려할 때, 약 10,500만원에서 11,500만원 수준의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

따라서, 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정한다면, 110,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.