나이스옥션 법원경매 통영 2025타경596 [1] 경상남도 거제시 고현동 41-8 중앙빌딩 에이동 지하층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제고현버스터미널' 남동측 인근에 위치하며, 주위는

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 제에이동 제지하층 제101호로서,
┌외벽:대리석 마감 등.
│내벽:벽지도배 마감 등.
└바닥:타일 마감 등.

이용상태

근린생활시설(상호:폴로노래연습장)

설비내역

급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필일단의 사다리형 토지로서, 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 노폭 약 15m정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

41-8번지 : 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(고현동 중심시가지구역).
41-11번지 : 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(고현동 중심시가지구역).
41-12번지 : 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(고현동 중심시가지구역)
41-13번지 : 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(고현동 중심시가지구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타
'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ-5. 그 밖의 사항' 참조.

물건 비고

-근린생활시설(상호 : 폴로노래연습장)로 이용중.
-건축물 대장상 도로명 주소가 ‘경상남도 거제시 고현로 117’에서 ‘경상남도 거제시 고현로 119’로 2021. 8. 20.변동되었으나 등기사항증명서의 도로명 주소는 ‘경상남도 거제시 고현로 117’로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경596 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 41-8 중앙빌딩 에이동 지하층101호

용도: 근린상가

감정가: 250,000,000원

토지면적: 112.69㎡ (약 34.09평)

토지지분: 112.69㎡ (약 34.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 279.00㎡ (약 84.40평)

건물지분: 279㎡ (약 84.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 옥OOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 A동 지하층 101호. 외벽: 대리석 마감 등. 내벽: 벽지도배 마감 등. 바닥: 타일 마감 등.

현황: 근린생활시설 (상호: 폴로노래연습장)으로 이용 중.

주차: 중앙빌딩 총 주차 대수 33대 (자주식+기계식)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

위치: 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제고현버스터미널' 남동측 인근에 위치.

주변: '거제고현버스터미널' 인근으로 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역입니다.

토지형상: 4필일단의 사다리형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 (고현동 중심시가지구역)에 해당합니다.

2.2. 교통 및 접근성

접근성: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다.

도로: 남서측 및 남동측으로 노폭 약 15m 도로와 접하고 있습니다.

대중교통: '거제고현버스터미널' 인근으로 대중교통 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리: 2009년 5월 25일 접수된 옥포새마을금고의 근저당권 (채권액 280,000,000원)입니다.

등기사항:

* 소유권 이전: 1999년 4월 14일 (유재선)

* 근저당: 옥포새마을금고 (2009년 5월 25일, 280,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 옥포새마을금고 (2025년 9월 4일, 94,069,528원)

총 등기부채권액: 280,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 (확인된 바 없음)입니다.

3.2. 특이사항

* 건축물 대장상 도로명 주소가 ‘경상남도 거제시 고현로 117’에서 ‘경상남도 거제시 고현로 119’로 2021년 8월 20일 변동되었으나, 등기사항증명서의 도로명 주소는 ‘경상남도 거제시 고현로 117’로 표시되어 있어 관련 서류 확인 시 혼동이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

건물명: 중앙빌딩

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 (A동)입니다.

용도: 제1종근린생활시설, 업무시설 등 복합 용도이며, 본건은 지하층 101호로 근린생활시설로 이용 중입니다.

사용승인일: 1998년 1월 22일입니다.

내외부 마감: 외벽은 대리석, 내벽은 벽지도배, 바닥은 타일 마감 등으로 되어 있습니다.

설비: 급배수 및 위생설비 등이 되어 있습니다.

4.2. 주변 상권

* '거제고현버스터미널' 인근으로 유동인구가 풍부한 중심상업지구에 위치합니다.

* 다양한 상업 시설, 금융 기관, 편의 시설 등이 밀집하여 상권 활성화에 유리합니다.

* 주변은 상업시설, 업무시설, 주거시설 등이 혼재하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* '거제고현버스터미널' 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 다수의 상업 시설, 은행, 병원 등 생활 편의 시설이 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 및 이용상태

* 임대 관계가 미상으로, 현재 점유자 또는 임차인이 있을 경우 명도 절차 발생 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명도 대상자는 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 여부 및 권리 관계에 대한 철저한 현장 확인이 필요합니다.)

* 건축물 대장과 등기부등본 상의 도로명 주소가 상이하여, 관련 서류 확인 및 관공서 문의가 필요합니다. (경상남도 거제시 고현로 117 vs 119)

6.2. 건물 노후화

* 1998년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성 검토가 요구됩니다.

6.3. 혐오시설 확인

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 고현동의 중심 상업지역에 위치한 근린상가 건물 지하 101호입니다.

거제고현버스터미널 인근의 우수한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 부담이 없어 명도 후 활용이 용이할 것으로 보입니다.

단, 건축물 대장과 등기부등본 상의 주소 불일치, 임대 관계 미상 등은 입찰 전 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

* 거제시 핵심 상권인 고현동 중심지에 위치하며, 대중교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어납니다.

* '거제고현버스터미널' 인근의 높은 유동인구 및 배후 수요 확보가 가능합니다.

8.2. 권리

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다. (채권 총액 280,000,000원)

* 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 부담이 최소화됩니다.

8.3. 활용

* 현재 '폴로노래연습장'으로 운영 중인 근린생활시설로서, 현 상태로도 임대 수익 기대가 가능합니다.

* 향후 상권 변화 및 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 250,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 개별적인 시세 조사, 주변 상권 분석, 예상 수익률, 명도 비용 추정 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

추후 상세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.