나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21852 [1] 경상남도 거제시 장평동 33-1 장평성원임대아파트 1동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 장평동 소재 '장평초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 중 5층 501호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 장방형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 북측 및 동측에 진출입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 통영지원 2025타경21852 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 물건 상세

소재지는 경상남도 거제시 장평동 33-1이며, 장평성원임대아파트 1동 5층 501호에 해당합니다. 본 물건은 아파트로 이용 중이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 건물 및 토지 면적

* 토지 면적: 25.06㎡ (약 7.58평)

* 건물 면적: 39.72㎡ (약 12.02평) - 전용면적

* 건물 지분: 39.715㎡ (약 12.02평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 62,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 현OOOOOOOOO

1.5. 주요 권리 사항

* 등기부채권 총액: 143,115,771원

* 말소기준권리: 2015년 11월 10일 현대캐피탈주식회사의 근저당권 (채권액 100,800,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '장평초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 공동주택 및 근린생활시설이 소재하여 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 진출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 아파트 단지 북측 및 동측으로 진출입로가 소재합니다.

2.3. 도로 상황

단지 내외로 차량 통행이 가능한 도로가 확보되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지)

* 기타 제한사항: 지구단위계획구역(건축행위 등 추가 제한사항은 도시계획과 확인 필요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인 1: 옥진석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-03

* 대항력: 없음

* 임차인 2: 윤금순

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-11-17

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 특별한 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 소유권이전, 신탁등기말소, 매매, 근저당권, 가압류, 임의경매 등이 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리: 2015년 11월 10일자 근저당권 (현대캐피탈주식회사, 100,800,000원)으로, 이보다 선순위 권리가 말소되지 않고 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 가압류(KB국민카드, 한국씨티은행), 임의경매(현대캐피탈) 등 후순위 권리들도 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인(윤금순)의 존재는 별도 검토가 필요합니다.

3.4. 총 채권액

등기부상의 채권 총액은 약 143,115,771원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 소재한 장평동은 공동주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 장평초등학교와 인접하여 교육 관련 시설 및 수요가 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 조사한 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 대규모 혐오시설(예: 산업 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 거제시 전반적으로는 건설폐기물 처리장, 비료 공장, 송전탑 설치 등에 대한 주민 반대 사례가 일부 보고된 바 있어, 향후 지역 개발 시 주민 갈등 요소를 염두에 둘 필요는 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

장평성원임대아파트는 1995년에 준공된 아파트로, 인근에 공원(신현제8어린이공원, 장평근린공원)이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.2. 편의 및 복지 시설

장평동 지역은 초등학교(장평초등학교, 양지초등학교), 중학교(장평중학교) 등이 소재하여 교육 환경이 양호하며, 주민센터 및 다양한 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5.3. 건물 설비

철근콘크리트조 슬래브 지붕 12층 건물 중 5층에 해당하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

윤금순 임차인은 2010년부터 거주하였고 대항력이 있으나, 보증금이 0원으로 기재되어 있는 점이 특이합니다. 통상적으로 대항력 있는 임차인은 보증금을 인수해야 하는 경우가 많으므로, 이 부분에 대한 면밀한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다. (보증금이 0원으로 명시되어 있어, 인수되는 보증금은 0원으로 간주하나, 법적 효력 및 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.)

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었음을 의미하며, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건축 관련 제한 사항

토지이용계획상 '지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요)'으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 시 추가적인 제한이 있을 수 있으므로 관련 부서 확인이 필요합니다.

6.4. 건물 노후도

건축물 사용승인일이 1995년으로, 30년 가까이 된 아파트이므로 향후 리모델링 또는 유지보수에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 경매 물건은 거제시 장평동의 아파트로, 주변 개발 상황 및 학군 등 주거 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 6,200만원으로 비교적 낮은 편에 속하나, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금이 0원으로 기재된 특이사항은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

7.2. 투자 가치 평가

적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 관련 명확한 법적 검토 및 인수되는 권리 관계를 철저히 파악하는 것이 우선입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 낮은 감정가로 진입 장벽이 낮음.

* 거제시 장평동의 주거 밀집 지역에 위치.

* 장평초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 매각으로 소멸되는 권리 다수, 권리 관계 비교적 명확.

8.2. 고려사항

* 대항력 있는 임차인(윤금순)의 보증금 0원 기재에 대한 법적 검토 필수.

* 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성.

* 지구단위계획구역으로 인한 건축행위 제한 가능성 확인 필요.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 62,000,000원이며, 인수 보증금은 0원으로 산정됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성을 고려해야 합니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. (현재 검색된 유사 평형대의 아파트 매매가는 5천만원대~6천만원대 수준을 형성하고 있습니다).

9.2. 제안 가격

잠재적 리스크를 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

* 보수적 제안가: 50,000,000원 ~ 60,000,000원

* 단, 권리 분석 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.