나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21894 [1] 경상남도 거제시 능포동 633-140 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 ""장승포시외버스정류장"" 서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

완경사지에 위치한 정방형의 토지로서, ""단독주택용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 북서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

②) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서,
외벽: 석재 및 스톤코트 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

이용상태

②) ""단독주택""으로 이용 중입니다.

설비내역

②) 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비, 태양광설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호 ② 건물 옥상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

본건 기호 ② 건물 1층은 일반건축물대장상 ""계단실, 경비실""이나, 현황 ""계단실, 주택""으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타
(1) 본건 기호 ② 건물 옥상에 소재하는 태양광설비는 건물의 부대설비로서 건물과 일체로 거래되는 관행에 따라 건물 감정평가시 이를 포함하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 소유권 관계 등을 재확인하시기 바랍니다.

(2) 건축물의 바닥면적에 산입되지 아니하는 노대와 승강기탑, 계단탑, 다락 등과 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물 등은 건물 감정평가시 이를 고려하여 감정평가하였습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-[물건2]제시외 건물(감정서상ㄱ) 매각 포함. 1층 일반건축물대장상 '계단실, 경비실'이나, 현황은 '계단실, 주택'으로 이용 중임. 옥상 소재 태양광설비 건물에 포함하여 평가함. 바닥면적에 산입되지 아니하는 노대와 승강기탑, 계단탑. 다락 등과 물탱크, 기름탱크. 냉각탑, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물 등 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 현황

사건번호: 통영지원 2025타경21894 (1)

소재지: 경상남도 거제시 능포동 633-140 (신주소: 경상남도 거제시 옥수로 14-12)

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 팔공새마을금고

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 166.00㎡ (약 50.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 225.64㎡ (약 68.3평) - 연면적 기준

건축면적: 99.18㎡ (약 30.0평)

건물 제시외면적: 6.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

사용승인일: 2016년 01월 12일

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 417,263,600원

일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각함.

주의사항:

- [물건2] 제시외 건물(감정서상 'ㄱ') 매각 포함.

- 1층은 일반건축물대장상 '계단실, 경비실'이나, 현황은 '계단실, 주택'으로 이용 중임.

- 옥상 소재 태양광설비, 바닥면적에 산입되지 아니하는 노대, 승강기탑, 계단탑, 다락, 물탱크, 기름탱크, 냉각탑 등 구조물은 건물에 포함하여 평가함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주위 개발 현황

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 "장승포시외버스정류장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준임. 장승포시외버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로 및 토지 형상

본건 토지는 완경사지에 위치한 정방형의 토지로서, "단독주택용 건부지"로 이용 중임. 본건 토지의 북서측으로 포장도로가 접해 있음.

2.4. 토지 이용계획

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 2000-07-29: 소유권이전 (정분순)

* 2010-11-25: 소유권이전 (이효존, 협의분할에 의한 상속)

* 2015-07-17: 근저당권 (팔공새마을금고, 360,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-04-03: 가압류 (경남신용보증재단, 38,250,000원) - 말소

* 2025-09-05: 임의경매 (팔공새마을금고, 286,395,160원) - 말소

총 등기부채권액: 398,250,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 2016-01-20: 소유권보존 (이효존)

* 2016-01-20: 근저당권 (팔공새마을금고, 360,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-04-03: 가압류 (경남신용보증재단, 38,250,000원) - 말소

* 2025-09-05: 임의경매 (팔공새마을금고, 286,395,160원) - 말소

총 등기부채권액: 398,250,000원

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2019-11-25

* 배당신고일자: 2025-11-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 총평

등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리인 팔공새마을금고의 근저당권보다 후순위이므로, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 권리관계는 깨끗한 편입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택이 혼재하는 주거 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 장승포시외버스정류장이 있어 교통 이용이 편리하며, 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설들이 분포되어 있습니다.

4.2. 인근 편의시설

주변에는 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. (추후 별도 조사 필요)

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

단독주택 밀집 지역 내에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

(추후 별도 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 현황 이용 차이

- 옥상에 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하며, 감정서상 'ㄱ'로 표기된 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.

- 1층 내부가 일반건축물대장상 '계단실, 경비실'로 되어 있으나, 현황은 '계단실, 주택'으로 이용 중인 점은 추후 건축물 용도 관련 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축물 관련 사항

- 옥상에 설치된 태양광 설비는 건물에 포함하여 평가되었으며, 건물 감정평가 시 부대 설비로 고려되었습니다.

- 건축물 바닥면적에 산입되지 않는 구조물(노대, 승강기탑, 다락 등)도 건물 가치 평가에 반영되었습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 관련되거나 부동산 가치에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (관련 검색: 거제시 능포동 633-140 주변 혐오시설)

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 경상남도 거제시 능포동에 위치한 다가구주택으로, 장승포시외버스정류장 인근에 자리하여 교통 접근성이 양호합니다. 철근콘크리트 구조의 3층 건물이며, 토지와 건물 모두 일괄 매각 대상입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 임차 보증금 또한 없어 권리관계가 명확한 점이 장점입니다. 다만, 1층의 현황 이용과 제시외 건물의 존재 등은 현장 확인 및 추가 검토가 필요합니다.

7.2. 투자 가능성

안정적인 주거 지역에 위치하고 있으며, 교통 편의성이 확보된 점을 고려할 때 실수요자 및 투자자 모두에게 고려해볼 만한 물건입니다. 권리관계가 명확하여 경매 투자 시 위험 요소를 줄일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 명확성

낙찰 후 모든 선순위 권리가 말소되므로, 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 확보할 수 있습니다.

8.2. 입지 조건

장승포시외버스정류장 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주거 및 근린 생활 시설이 혼재하는 지역에 속해 있어 생활 편의성이 있습니다.

8.3. 건물 상태

철근콘크리트조 3층 건물로 비교적 신축(2016년 사용승인)에 속하며, 토지 및 건물 면적 대비 적정한 감정가가 책정되었습니다. 태양광 설비 등 부대 설비도 평가에 포함되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

인수되는 임차 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시에는 별도의 보증금 인수액을 고려할 필요가 없습니다. 본 물건의 감정가는 417,263,600원입니다. 정확한 입찰가 산정은 주변 부동산 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 개발 계획, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석 및 현장 조사를 통해 결정해야 합니다.

9.2. 제언

감정가는 417,263,600원이나, 실제 시장 가치는 다를 수 있습니다. 낙찰가율, 명도 비용, 수리비, 취득세 등 부대 비용을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 환경, 명도 대상 여부 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.