나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21885 [1] 경상남도 거제시 양정동 920 일성양정아리채 101동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 '거제시보건소' 남동측 인근에 위치하며, 부근으로는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 2층 203호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 각층 소화전, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 평지의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2015-11-26)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-26)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 '거제시보건소' 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

단지 내 차량 접근은 용이하며, 전반적인 교통 상황 또한 보통입니다.

* 인접 도로상태

대지권의 토지는 북측으로 포장된 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합(일부 저촉)되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(거제중앙고등학교)에 해당합니다.

* 주변 시설

본건이 소재한 양정동 일성양정아리채 주변에는 거제시 보건소, 거제 중앙고등학교가 인근에 위치해 있습니다. 또한, 아파트 단지 인근으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.

1.2. 권리분석

2.

* 등기부 현황 요약

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2018년 5월 10일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을5, 176,400,000원)입니다. 해당 권리를 포함하여 이후 접수된 소유권이전, 가압류(현대카드, 삼성카드, 경남신용보증재단, 신한카드, 하나카드), 그리고 본건 경매개시결정(갑12, 한국주택금융공사, 130,895,960원) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

임차인 김정옥이 등재되어 있으나, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으며 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계

0원

2.

1.3. 상권분석

2.

본건이 위치한 경상남도 거제시 양정동 지역은 아파트 단지가 밀집된 주거지역으로, 근린생활시설이 주변에 분포하여 주거지로서 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 단지 인근의 편의시설을 중심으로 생활이 이루어지는 형태입니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

* 아파트 단지 정보

본건은 일성양정아리채 아파트 단지 내에 위치하며, 2005년 12월에 사용 승인되었습니다. 총 2개 동, 180세대로 구성되어 있으며, 최고 15층 건물 중 본건은 2층에 해당합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있으며, 총 187대의 주차 공간(지하 6대, 지상 3대 포함)이 확보되어 있습니다.

* 단지 내/주변 편의시설

단지 내에 기본적인 부대시설이 마련되어 있으며, 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 편의성

단지 내 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통한 시내외 접근성이 보통 수준입니다.

* 교육 환경

본건은 거제중앙고등학교 인근의 상대보호구역에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 현장 조사 제한

현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 인근 주민 탐문 및 외부 관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으므로 입찰 시 유의해야 합니다.

* 임대관계 미상

임대관계에 대한 정보가 확인되지 않았습니다. 다만, 등재된 임차인이 대항력이 없고 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

* 감정가 대비 시세

최근 실거래가격을 볼 때, 본건의 감정가(155,000,000원)가 실거래가(2026년 4월 2층 100,000,000원) 대비 높은 수준으로 보입니다. 이는 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 거제시 양정동에 위치한 일성양정아리채 아파트 경매 물건으로, 비교적 양호한 주거 환경과 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 임차인 또한 대항력 없는 조건으로 파악됩니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 감정평가액이 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로서 기본적인 편의시설 및 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 등재된 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 평형(84.9421㎡)의 2층 매물이 2026년 4월 19일에 100,000,000원(1억 원)에 거래된 기록이 있습니다. 또한, 1층 매물이 2026년 6월 3일에 116,000,000원(1억 1천6백만 원)에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 155,000,000원(1억 5천5백만 원)으로, 최근 실거래가 대비 약 37%~55% 높게 책정되어 있습니다.

이에 따라, 낙찰가를 산정할 때는 최신 실거래가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 내부 상태 확인의 어려움과 감정가와의 차이를 고려할 때, 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 조사, 유사 물건의 추가 시세 조사, 법원 매각 통계 등을 종합적으로 검토하여 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.