나이스옥션 법원경매 통영 2025타경606 [1] 경상남도 거제시 옥포동 546-15 성평리빙타운 6층601호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 아파트, 음식점, 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호 1)은 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 9층 건물 중 6층 601호로서, 외 벽 : 강화유리 및 몰탈위페인팅 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2)는 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 9층 건물 중 3층 307호로서, 외 벽 : 강화유리 및 몰탈위페인팅 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 1)은 여관(객실 17개호)로 등재되어 있으나, 현황 '공실' 상태입니다. 일련번호 2)는 공부상 '노래연습장' 이나, 현황 '사무실'로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 각층 소화전 등 화재관련설비, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의로서, 지면은 남동측 하향한 완경사의 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역).

공부와의 차이

일련번호 2)는 공부상 '노래연습장' 이나, 현황 '사무실'로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경606 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 546-15 성평리빙타운 6층601호

용도: 숙박시설 (건축물대장상 복합용도: 판매시설, 숙박시설, 업무시설, 위락시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 655,000,000원

토지면적: 142.36㎡ (약 43.06평)

토지지분: 142.36㎡ (약 43.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 635.66㎡ (약 192.31평)

건물지분: 635.66㎡ (약 192.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영덕농업협동조합

건물 구조 (전체): 철근콘크리트구조, 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 9층 건물

해당 호수: 6층 601호

감정평가서 요약: (세부 내용은 아래 항목 참조)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 거제시 옥포동 '옥포초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 아파트, 음식점 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 9층 건물이며, 6층 601호는 외벽 강화유리 및 몰탈위페인팅 마감, 내벽 벽지 등 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 6층 601호는 공부상 여관(객실 17개호)으로 등재되어 있으나, 현황 '공실' 상태입니다. (참고: 3층 307호는 공부상 '노래연습장'이나 현황 '사무실'로 이용 중입니다.)

* 설비내역: 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 각층 소화전 등 화재관련설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대지권의 토지는 부정형으로, 지면은 남동측 하향 완경사의 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 대지권의 목적인 토지는 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(옥포초등학교 병설유치원 포함), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(옥포항항만시가지구역)에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 근저당권, 접수일자 2017-02-24, 권리자 영덕농업협동조합, 채권금액 825,600,000원.

* 총 등기부채권액: 848,429,680원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서 상 기재된 내용이 없습니다).

* 임차인 현황:

* 임차인: 거제아이스스노파크주식회사

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-02-19

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 권리분석 요약: 본 건은 말소기준권리인 영덕농업협동조합의 근저당권(2017.02.24. 접수)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 근린생활시설, 아파트, 음식점 등이 혼재된 일반상업지역으로, 다양한 업종의 입점이 가능한 지역입니다.

* 상권 특징: 옥포초등학교 인근에 위치하여 기본적인 유동인구 확보가 가능하며, 대로 및 이면도로에 모두 접하여 접근성이 우수합니다. 숙박시설, 판매시설, 사무실 등 복합적인 용도로 활용될 수 있는 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 옥포초등학교와 옥포초등학교병설유치원이 인근에 위치하고 있습니다. (토지이용계획 상 상대보호구역에 해당합니다.)

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 주변 도로망을 통해 거제시내 및 외부로의 이동이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 6층 601호(숙박시설)가 현재 '공실' 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 불확실합니다.

* 용도 불일치: 3층 307호가 공부상 '노래연습장'이나 현황 '사무실'로 이용 중으로, 추후 건축물 관련 행정 제재 발생 소지가 있습니다.

* 내부 조사 제한: 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 상세한 내부 상태 파악에 한계가 있었습니다. 실제 권리관계나 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본 물건과 인접하거나 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 거제시 옥포동의 일반상업지역에 위치하며, 대로와 소로에 모두 접하는 편리한 교통 요지에 자리하고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 6억 5천 5백만 원입니다. 현재 6층 601호는 숙박시설로 등재되어 있으나 공실 상태이며, 건물 내 다른 호실(307호)은 공부와 현황 용도가 상이한 점이 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 파악되어 낙찰 후 권리 관계 정리가 용이할 것으로 예상됩니다. 주변 상권은 복합적이며, 학교 등 생활 기반 시설도 인접해 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 601호의 공실 상태와 내부 조사 제한은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대로 및 소로에 접한 코너 자리로, 상업지역 내 중심부에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 복합 용도 활용: 숙박시설, 판매시설, 업무시설 등 다양한 용도로 활용이 가능하여 투자 유연성이 뛰어납니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 재활용이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 공실 해소 시 수익 기대: 601호의 공실 문제를 해결하고 정상적인 운영이 이루어질 경우 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 655,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 거제시 옥포동 지역 부동산 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 601호가 공실 상태임을 감안하여, 초기 공실 해소를 위한 비용 및 필요한 경우 리모델링 비용 등을 충분히 검토한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.