나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21898 [1] 경상남도 통영시 미수동 428-2 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 미수동 소재 '통영해양관광공원' 남서측 인근에 위치하는 현칭 '성호다세대주택' 제2층 제201호로서, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

조적조 스라브지붕 2층 건중 제2층 제201호로서, 외 벽 : 적벽돌 부착 등 마감, 창 호 : 목재 및 알루미늄 샷시창호임.

이용상태

본건의 폐문·부재로 인하여 관련공부 및 외부관찰, 탐문조사 등에 의하여 파악한 결과 다세대주택으로 추정되는바 경매진행시 참고바람.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 통영지원 2025타경21898 (1)

소재지: 경상남도 통영시 미수동 428-2 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 62,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

1.2. 건물 정보

건물 면적: 81.58㎡ (약 24.68평)

건물 구조: 조적조 스라브지붕 2층 건물중 제2층 제201호

외벽: 적벽돌 부착 등 마감

창호: 목재 및 알루미늄 샷시창호

이용상태: 다세대주택 (추정)

설비내역: 기본 급배수 및 위생설비, 난방설비 구비

사용승인일: 1992년 1월 29일

건물명: 성호다세대주택

1.3. 토지 정보

토지 면적: 50.09㎡ (약 15.15평)

토지 형상 및 이용상태: 사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 북측으로 아스팔트 포장도로 개설

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 미수동 소재 '통영해양관광공원' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 박OO입니다.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(최희주, 2024-05-29)이 있으며, 근저당권(박지유, 2025-03-18, 60,000,000원) 및 임의경매(박지유, 2025-09-04, 50,000,000원)가 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 60,000,000원입니다.

3.3. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 박지유 명의의 근저당권(2025-03-18)입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 인수 여부 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다. '통영해양관광공원' 인근으로, 공원이 주는 쾌적함과 함께 다양한 생활 편의시설을 기대할 수 있습니다.

4.2. 상권 특성

주변에 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'통영해양관광공원'이 인근에 있어 휴식 공간으로 활용 가능하며, 단지 내 차량 출입이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 주변에 초·중·고등학교가 존재할 가능성이 높습니다. 통영고등학교, 통영중학교, 통영여자중학교, 통영중앙중학교, 충무여자중학교 등이 통영시에 소재하고 있습니다.

5.3. 공공시설

통영시는 다양한 관광 자원과 함께 문화, 체육 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 본건과 직접적인 인접 공공 시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임대 관계가 미상으로, 실제 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건물 준공 연도가 1992년으로 약 34년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 현황조사 결과 '폐문·부재'로 인해 건물 내부 이용 상태를 정확히 파악하지 못했습니다.

6.3. 법규 관련 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 미수동에 위치한 다세대주택으로, '통영해양관광공원' 인근에 자리하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 건물은 연식이 다소 있으나, 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다. 권리 분석상 특별한 인수 사항은 없어 보이나, 임대 관계 미확인이 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 최근 동일 건물 내 유사 물건의 실거래가와 감정가 사이에 상당한 차이가 있어, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* '통영해양관광공원' 인근으로 쾌적한 주거 환경 기대.

* 상대보호구역 지정으로 인한 인근 교육 시설 이용 편리성.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 62,000,000원이나, 동일 건물(성호주택, 428-3번지)의 최근 매매 사례(2026년 3월, 56.43㎡ 기준)가 36,000,000원으로 확인되어 시세와 감정가 간의 괴리가 있습니다. 이를 바탕으로 건물 면적 81.58㎡를 고려 시, 실거래가 기준으로는 약 52,000,000원 내외로 추정됩니다.

최근 거래 사례 및 감정가, 채권 총액(60,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 50,000,000원에서 58,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 다만, 본 물건의 정확한 내부 상태 확인 및 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.