나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20844 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 212-1 고려화이트빌 상가층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 소재 '마산동중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 상업용·주상용건물, 단독주택, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 티50싱글판넬지붕 15층건 내, 제상가층 제101호로서,
외 벽 : 화강석 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 인테리어 마감 등.
창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

가) 소매점 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

회원동 212-1:일반상업지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(마산동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
회원동 214-3:일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함).
-소매점 등으로 이용 중임. 현황조사 당시 내부에 집기, 비품 등 다수 소재하며, 수개월 전부터 영업하지 않고 폐문부재 상태인 것으로 탐문 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경20844 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 212-1 고려화이트빌 상가층101호

용도: 근린상가

감정가: 198,550,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.29㎡ (약 6.44평)

토지지분: 20.22㎡ (약 6.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.70㎡ (약 23.50평)

건물지분: 73.82㎡ (약 22.33평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

1.5. 주의사항

* 지분매각으로, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.

* 소매점 등으로 이용 중이었으며, 현황 조사 당시 내부에 집기, 비품 등 다수 소재하였고, 수개월 전부터 영업하지 않고 폐문부재 상태인 것으로 탐문 조사되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 회원동에 위치하며, '마산동중학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 상업용·주상용 건물, 단독주택, 각종 근린상가 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

건물의 동측으로 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 환경

회원동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 밀집 지역입니다. 인근에 마산동중학교가 위치하고 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 마산동중학교 북동측에 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 건물은 철근콘크리트조, 티50싱글판넬지붕 15층 건물 내 상가층 제101호입니다.

* 말소기준권리: 2023년 6월 8일 접수된 경남신용보증재단의 가압류 (갑32)입니다. (참고: 2025년 9월 2일 OK저축은행의 강제경매개시결정(갑36)으로 본 경매가 개시되었습니다.)

* 등기부채권 총액은 126,549,553원입니다.

* 말소 예정 권리: 다수의 가압류(경남신용보증재단, 하나캐피탈주식회사, 오케이저축은행, 신용보증기금) 및 OK저축은행의 강제경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 지상권의 현황 및 효력에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대관계 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 현황 조사를 통해 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본 물건은 근린상가로, 과거 소매점 등으로 이용되었으나 현재는 영업을 중단하고 폐문부재 상태입니다. 상가 건물 내에는 공동주택과 근린생활시설이 복합적으로 입지하고 있습니다.

4.2. 상권 특성

주변 지역은 공동주택과 다양한 근린상가가 밀집해 있어 일상적인 소비 수요가 뒷받침될 수 있는 환경입니다. 마산동중학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유동인구의 잠재적 이용 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

물건지 인근에는 공동주택 단지가 있어 기본적인 주거 인프라가 형성되어 있습니다. 마산동중학교가 가깝고, 대중교통 이용이 용이하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 원활하며, 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통망도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 잔여 지분권자와의 관계 설정 및 향후 건물 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 소유권 행사 및 수익 창출에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못하게 될 가능성이 있습니다. 이 권리는 1회에 한해 행사 가능합니다.

6.3. 폐문부재 및 내부 상태

현재 영업이 중단된 상태이며 내부에 집기, 비품 등이 다수 소재하고 있는 것으로 파악됩니다. 인수 후 영업 재개 시 내부 정비 및 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.4. 인수되는 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부, 내용, 효력 범위 등을 반드시 확인하여 실제 인수 부담을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 회원동에 위치한 근린상가 지분 매각 건입니다. 입지적으로는 공동주택 및 상가 밀집 지역에 속하며, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 권리 관계는 다수의 채권이 설정되어 있으나, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수권, 현재 공실 및 내부 집기 존재, 그리고 소멸되지 않는 지상권 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 마산회원구라는 지역적 이점을 바탕으로, 상권 활성화 시 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 현재 폐문부재 상태이나, 정상적인 상가로 운영될 경우 지역 내에서의 활용 가치가 있습니다.

* 경매를 통한 감정가 이하 취득의 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최신 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가 및 시세 정보, 경쟁 물건 분석, 명도 및 인도 과정에서의 예상 비용, 그리고 인수되는 지상권 등의 실질적인 가치 평가가 수반되어야 합니다.

현재 제시된 감정가는 198,550,000원이며, 본 물건은 지분 매각이므로 전체 건물의 가치와 비교하여 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 향후 건물 이용에 대한 협의 필요성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.