나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12041 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 275-258 세화하이츠빌라 가동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 "진영고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 4층 401호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샤시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-17)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(진영고 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임 2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12041 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 275-258 (도로명주소: 경상남도 김해시 진영로109번길 44-5) 세화하이츠빌라 가동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 건물면적: 74.31㎡ (약 22.48평)

* 토지면적: 42.88㎡ (약 12.97평) - 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 8,100만원

* 건축물 사용승인일: 2002년 5월 29일

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 4층 401호

2. 입지조건

* 주위환경: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 "진영고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

* 인접도로상태: 서측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 19일 접수된 남창원농업협동조합의 근저당 (을5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2024년 10월 30일

* 확정일자: 2025년 10월 21일

* 배당신고일자: 2025년 10월 2일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 채권 총액: 139,901,381원 (약 1억 3,990만원)

4. 상권분석

* 주변 상권: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근에 왕복 4차선 도로가 있어 교통망이 양호한 편임.

* 토지이용규제: 제2종일반주거지역으로 건축 행위에 대한 일반적인 규제를 받음. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 일부 환경 관련 규제가 존재하나, 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않음.

5. 생활정보

* 인근 학교: 진영고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있음.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 괴리: 본건의 감정가는 8,100만원이나, 유사 면적 및 준공 연도의 주변 실거래가는 3,700만원에서 5,000만원 수준으로, 감정가가 시세 대비 현저히 높게 책정된 것으로 보임.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 일부 제한 사항은 향후 재산권 행사나 개발에 영향을 줄 수 있음.

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

사건번호 창원지방법원 2025타경12041 (1) 물건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 세화하이츠빌라 가동 4층 401호 다세대주택임. 건물 면적은 74.31㎡ (약 22.48평)이며, 감정가는 8,100만원으로 책정되었음. 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 차량 접근성이 양호함. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않아 권리 관계는 매우 깨끗함. 그러나 감정가가 유사 물건의 실거래가(3,700만원~5,000만원)에 비해 현저히 높아, 입찰 시 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없음.

* 주거 적합성: 다세대주택으로서 실거주 목적으로 고려해볼 만한 입지 및 구조를 갖춤.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가가 높게 책정되었으나, 실제 시세 수준으로 낙찰받을 경우 시세차익 또는 실거주 가치를 확보할 수 있음.

9. 예상 입찰가

주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적(74.29㎡) 및 준공 연도(2001년)의 '기건그린빌라'가 5,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(74.31㎡, 2002년식)의 적정 시장 가격은 5,000만원 내외로 판단됨. 감정가 8,100만원 대비 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적임. 따라서, 예상 입찰가는 6,300만원을 제시하며, 이는 주변 실거래가를 반영한 전략적 입찰가임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.