나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12044 [1] 경상남도 창원시 의창구 소답동 504-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 소답동 소재 "소답초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 중·소규모의 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 시가지주변 농경지대로서, 주변여건은 보통임.

교통상황

본건 인근까지는 차량접근 가능하며, 위치 및 관내 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할때 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대내 부정형 토지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 현황 남측으로 폐철도부지를 활용해 조성된 산책로(행복의창 산책로)를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(살레시오성미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 2025. 10. 13. 김현규로부터 유치권신고서(피담보채권 : 공사대금 16,250,000원)가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12044 (1) 창원지방법원 부동산 임의 경매 물건으로, 경상남도 창원시 의창구 소답동 504-1에 소재하고 있습니다. 본건은 토지매각 대상이며, 용도는 답(논)입니다. 토지 면적은 1683.00㎡ (약 509.12평)이며, 건물 면적은 0.00㎡로 건축물은 존재하지 않습니다. 감정평가액은 617,661,000원입니다. 채권자는 농협은행입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 소답동에 위치하며, "소답초등학교" 북서측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 중·소규모의 공동주택, 단독주택과 농경지가 혼재된 시가지 주변 농경지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 위치 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 토지 형태는 완경사지대 내에 있는 부정형 토지이며, 현재 휴경지 상태로 이용되고 있습니다. 지적도상으로는 맹지이나, 현황으로는 남측에 폐철도부지를 활용하여 조성된 산책로("행복의창 산책로")를 통해 접근이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 2월 25일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을5, 채권액 432,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 소유권이전(갑1, 갑4) 및 임의경매(갑9) 내역이 확인됩니다. 등기부채권 총액은 432,000,000원입니다.

신고된 유치권으로는 2025년 10월 13일 김현규로부터 공사대금 16,250,000원을 피담보채권으로 하는 유치권 신고가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰 후 인수될 가능성이 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로, 별도 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 현재 미상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 등기되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 개요 정보는 명세서에 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거와 농업이 혼재된 시가지 주변 농경지대로 분류됩니다. 북서측에 소답초등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 확보됩니다. 지역 내 다양한 시내버스 노선(예: 5000번, 504번)이 운행되고 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 삼성창원병원, 창원파티마병원 등 주요 의료 시설이 창원시 내에 위치하고 있어 접근 가능합니다. 코비한의원과 같은 지역 내 한의원도 소재하고 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설에 대한 직접적인 정보는 부족하나, 지역 생활 기반 시설은 갖추고 있는 것으로 보입니다. 최근 보도된 내용에 따르면, 인근 지역(소답동) 내 특정 교차로에서 교통 안전 문제가 제기된 바 있습니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 본 물건의 인근 지역에 landfill(매립장)이나 incinerator(소각장)와 같은 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 본건 북서측 인근에 소답초등학교가 위치해 있으며, 중동초등학교 및 살레시오성미유치원 등 교육 시설이 주변에 존재합니다.

* 교통: 차량으로 접근 가능하며, 소답동, 의창동환승센터, 소답초등학교 등 인근 버스 정류장을 통해 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 의료: 창원시 내 삼성창원병원, 창원파티마병원 등 종합병원 및 창원삼성요양병원이 위치하여 의료 서비스 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 창원파티마병원 내부에 스타벅스, CU 편의점 등 상업 시설이 입점해 있으며, 지역 내 기본적인 편의시설은 구비되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 환경: 완경사지의 휴경지로, 남측으로 조성된 산책로를 통해 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. [cite: original text] 특정 교차로의 교통 안전 문제는 지역 내 주의가 필요한 부분입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농취증 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로, 농지 취득 자격 요건을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 유치권 성립 불분명: 김현규가 신고한 유치권(공사대금 16,250,000원)의 성립 여부가 불명확하여, 낙찰 후 인수될 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 맹지(지적도상): 지적도 상으로는 도로와 직접 연결되지 않는 맹지입니다. 현황 산책로를 통해 접근 가능하나, 토지 활용에 제약이 따를 수 있으며 향후 도로 확보 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 자연녹지지역: 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한): 가축 사육이 금지됩니다.

* 상대보호구역(살레시오성미유치원): 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 해당 유치원 주변의 시설 설치 등에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

창원지방법원 2025타경12044 (1) 사건의 본 물건은 경상남도 창원시 의창구 소답동에 위치한 토지(답)입니다. 현재 휴경지 상태로, 토지 전체가 매각 대상입니다. 교육 시설인 소답초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편이며, 주변 지역은 주택 및 농경지가 혼재되어 있습니다. 권리 관계에서 유치권 신고가 있었으나 성립 여부가 불명확하여 주의가 요구되며, 농지취득자격증명 제출은 필수 조건입니다. 또한, 지적도상 맹지이나 현황 산책로 이용이 가능하며, 자연녹지지역 등 토지 이용 제한 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 창원시 의창구 지역 이점: 창원시는 산업 및 행정의 중심지로서, 지역적 안정성과 장기적인 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다.

* 개발 잠재력: 현재는 농경지 상태이나, 주변 지역의 개발 추이 및 도시 계획 변화에 따라 향후 용도 변경 또는 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 산책로 인접: 폐철도 부지를 활용한 산책로가 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공하며, 이는 주변 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 617,661,000원입니다. 현재 파악된 임차인 관련 인수 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 본 물건의 잠재적 리스크(불분명한 유치권, 농지 취득 자격, 맹지 상태, 토지이용계획상의 제한 등)를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 또한, 해당 지역의 유사 물건 낙찰 사례 및 최근 부동산 시세 동향을 면밀히 분석하여, 위험 요소를 충분히 할인한 금액으로 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.