나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12473 [1] 울산광역시 중구 우정동 512-5 우정혁신타워 7층703호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 우정동 소재 한국석유공사 남동측 인근에 위치하며 주위는 관
공서, 근린생활시설, 상업나지, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 남서측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상11층 건물 내 7층 703호 외 5개호
로서,

외벽 : 화강석고운다듬
내벽 : 시멘트몰탈미장
바닥 : 콘크리트기계미장(703호), 콘크리트기계미장 위 인조잔디카페트(704호~708호)
창호 : 알루미늄(프로로폰) (로이)강화유리창호, 스텐샷시 강화유리창호.

이용상태

703호 : 근린생활시설(현황 실내골프연습장(상호 : Hero Golf Academy) 라커룸)), 70
4호~708호 : 근린생활시설(현황 공실)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 자동출입문, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA
설비, 소화전, 스프링쿨러, CCTV, 승강기, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로서 집합상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 15M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에, 남서측으로 폭 8M 정도의
보행자전용 보도블록도로에 각각 접하며 본건 토지와 남동측으로 접하는 공공용지(소
공원) 남동측으로 폭 30M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 703호에 시설된 라커룸보관함, 바닥카페트 등은 임차인의 비용으로 시설
된 것으로 실내골프연습장 관계자로부터 조사되어 이를 별도로 고려하지
아니하였음.

물건 비고

1.근린생활시설로 현황 실내골프연습장(상호 : Hero Golf Academy)으로 이용중임
2.본건 703호에 시설된 라커룸보관함, 바닥카페트 등은 임차인의 비용으로 시설된 것으로 실내골프연습장 관계자로부터 조사되어 이를 별도로 평가하지 아니하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12473 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 중구 우정동 512-5 우정혁신타워 7층 703호

도로명 주소: 울산광역시 중구 종가6길 21, 7층 703호

용도: 제1종 근린생활시설 (현황: 실내골프연습장 - Hero Golf Academy)

건축물 용도 (건축물대장): 제1종근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층, 지상 11층

해당 층수: 7층

사용승인일: 2018년 06월 27일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 14.45㎡ (약 4.37평)

토지지분: 14.4465㎡ (약 4.37평)

건물면적: 85.40㎡ (약 25.83평)

건물지분: 85.4㎡ (약 25.83평)

감정가: 289,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항:

* 근린생활시설로 현황 실내골프연습장(상호: Hero Golf Academy)으로 이용 중임.

* 본건 703호에 시설된 라커룸보관함, 바닥카페트 등은 임차인의 비용으로 시설된 것으로, 별도로 평가되지 않았으므로 낙찰 후 관련 사항 확인 필요.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 우정동 소재 한국석유공사 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 관공서, 근린생활시설, 상업나지, 공원 등으로 형성되어 있어 도심 상업지역의 특성을 지니고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 남서측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로는 폭 15M, 남서측으로는 폭 8M의 도로에 접하고 있으며, 남동측으로는 폭 30M의 도로가 개설되어 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 주변 환경 및 시설

* 인근 주요 기관: 한국석유공사 등 공공기관 및 다양한 상업 시설 밀집.

* 주변 편의시설: 상업시설이 풍부하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (검색 결과: 다수의 약국, 마트, 식당 등 편의시설 확인)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 현저한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채무액

말소기준권리: 2018년 07월 02일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (을1)

등기부채권 총액: 1,040,000,000원 (근저당 1,040,000,000원 + 임의경매 신청 채권액 303,184,978원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (일반적으로 임의경매는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸됩니다.)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이지향 (이 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 본건 703호에 시설된 라커룸보관함, 바닥카페트 등은 임차인의 비용으로 시설되었음.

3.3. 권리분석 종합

본 건은 공동담보로 진행되며, 등기부상 채권 총액이 10억원을 초과합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 이 는 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 다만, 임차인의 비용으로 시설된 부분에 대한 명확한 인수 여부 확인이 필요하며, 임대관계가 미상인 점을 고려하여 명도 과정에 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 울산 중구 우정동은 혁신도시와 인접한 중심 상업지역으로, 유동인구가 풍부하고 다양한 업종의 사업체가 밀집해 있습니다. 한국석유공사 등 공공기관이 위치하여 직장인 수요 또한 기대할 수 있습니다.

4.2. 업종 적합성

현재 실내골프연습장으로 운영 중이며, 관련 업종으로서의 수요가 꾸준한 편입니다. 또한, 근린생활시설로서 학원, 사무실, 기타 서비스업 등 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능합니다.

4.3. 잠재력

주변 상권의 활성화와 우수한 접근성을 바탕으로 신규 사업 운영 또는 임대 수익 창출에 긍정적인 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 인근 상업지역의 다양한 식당, 카페, 문화시설 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 단지 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주요 도로망 접근이 용이하여 차량 이동이 수월합니다.

5.3. 교육 및 의료

* 주변 지역에 초, 중, 고등학교 등 교육기관이 분포하고 있습니다. (구체적 정보는 추가 확인 필요)

* 다수의 병원 및 의원들이 인접해 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 시설물

본건 703호에 시설된 라커룸 보관함, 바닥 카페트 등은 임차인 비용으로 설치된 것으로, 별도 평가되지 않았습니다. 낙찰 후 해당 시설물의 소유권, 철거 비용, 인수 여부 등에 대한 임차인 또는 관련 업체와의 명확한 협의가 필요합니다.

6.2. 불명확한 임대차 관계

현 임차인 이 는 대항력이 없는 것으로 조사되었으나, 임대차 관계가 완전히 명확하지 않은 부분이 있을 수 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건이므로, 타 담보 물건의 매각 진행 결과 및 채권과의 연관성을 신중히 검토해야 합니다.

6.4. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 상당하므로, 낙찰 후 인수되는 부담은 없으나 권리 관계 및 채권자의 변제 요구 등을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 우정동의 중심 상업지역에 위치한 우정혁신타워 내 근린생활시설입니다. 현재 실내골프연습장으로 활발히 운영 중이며, 입지, 교통, 주변 환경 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 우정혁신도시는 공공기관 이전과 더불어 상업 및 주거 기능이 발달하여 잠재적 고객 확보가 용이한 지역입니다.

그러나 임차인 비용으로 설치된 시설물, 불명이한 임대차 관계, 공동담보 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 낙찰 후 명도 과정 및 시설물 관련 협의에서 주의가 필요하며, 이러한 부분들을 충분히 고려하여 투자 결정을 내리셔야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수 입지: 울산 중구 상업 및 행정의 중심지에 위치하여 접근성과 유동인구가 뛰어납니다.

* 활발한 영업 중: 실내골프연습장으로 현재 운영 중이므로, 인수 시 바로 수익 창출이 가능하거나 임차 승계 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 용도 전환 용이: 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 사업 확장 또는 전환이 가능합니다.

* 안정적인 배후 수요: 인근 공공기관 및 주거 지역을 통한 꾸준한 수요 확보 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 본건의 감정가 289,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

채권 총액이 높고 시설물 및 명도 관련 잠재적 리스크가 존재하므로, 감정가 이하 또는 감정가 대비 보수적인 비율(예: 80~90%)에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 231,200,000원 ~ 260,100,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다. (이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 상세 권리분석 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.