나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12479 [1] 울산광역시 중구 반구동 60-5 세창짜임아파트 102동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 중구 반구동 소재 '가온중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층 지상15층 건물 내 제3층 제304호로서,
외벽: 몰탈위페인트마감 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

15필지 일단의 부정형의 토지이며, 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 반구동 60-5 :도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(울산여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

일련번호 2) 반구동 60-8 :도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-08-28)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(울산여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

일련번호 3) 반구동 60-11 :도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(울산여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

일련번호 4) 반구동 60-12 :도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(울산여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

일련번호 5) 반구동 97-1 :도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(울산여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

일련번호 6) 반구동 212-3 :도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>

일련번호 7) 반구동 213-1 :도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-03-27)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-03-27)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(울산여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

일련번호 8) 반구동 215-1 :도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>

일련번호 9) 반구동 224-1 :도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(울산여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

일련번호 10) 반구동 224-2 :도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(울산여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

일련번호 11) 반구동 224-3 :도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>

일련번호 12) 반구동 224-6 : 도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>

일련번호 13) 반구동 224-10 :도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>

일련번호 14) 반구동 224-7 :도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-03-27)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>

일련번호 15) 반구동 225-18 :도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(울산여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12479 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 중구 반구동 60-5 세창짜임아파트 102동 3층304호 (신주소: 울산광역시 중구 화합로 404)

용도: 아파트

토지면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

토지지분: 19.3221㎡ (약 5.84평)

건물면적: 84.51㎡ (약 25.56평)

건물지분: 84.5117㎡ (약 25.56평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축구조: 철근콘크리트구조, 스라브지붕, 지하2층 지상15층 건물 내 3층 304호

건물 층수: 총 15층 중 3층

내부 설비: 위생설비, 난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등

1.3. 평가 정보

감정가: 259,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 울산광역시 중구 반구동에 소재하며, '가온중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트와 근린생활시설이 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망 상태는 전반적으로 양호한 편입니다. 대중교통 이용 역시 일반적인 교통 사정상 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

인접 도로망은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 채무 내용은 근저당 및 임의경매 개시결정 기입등기가 존재하나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 262,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-19

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않아 현황상 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건 인근에는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. (검색 결과, 반구동 60-5번지 일대는 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.)

4.2. 학교 및 교육 환경

'가온중학교' 남서측 인근에 위치하며, '울산여자중학교' 등 다수의 학교가 인근 지역에 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 토지이용계획상 일부 필지에는 '상대보호구역(울산여자중학교)'으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 공공시설

지역 내 공공시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 아파트 밀집 지역의 생활 인프라를 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 상 제한사항

토지이용계획상 해당 물건의 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 분류되며, 대로3류, 소로2류, 소로3류 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(울산여자중학교) 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 주변 환경 (혐오시설 여부)

제공된 정보 및 검색 결과 상, 대상 물건 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 울산 중구 지역에서 폐기물 처리 관련 불법 적치장 운영 의혹 및 반출 논란 등 환경 관련 이슈가 일부 보도된 바 있으나, 본건 물건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 아파트로, 감정가는 2억 5,900만 원입니다. 권리분석상 모든 인수 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 주변 환경은 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 학교가 인근에 있어 주거 환경으로서는 무난한 편입니다. 교통 접근성 역시 보통 수준입니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 일반적인 아파트 거주에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 시 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익: 아파트로서 실거주 목적 또는 임대 수익 확보를 위한 투자 대상으로 고려할 수 있습니다.

* 생활 편의시설 접근성: 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 259,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 이하 또는 유사한 수준에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.