나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12489 [1] 울산광역시 중구 학성동 203-12 강변경남팰리스 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 "옥성초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "강변경남팰 리스 3층 301호"로서, 주변은 아파트, 빌라, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 내 3층 301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 미장돌 붙임 등. 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2019-07-04), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(파랑새생태 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원 2025타경12489 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

울산광역시 중구 학성동 203-12에 위치한 강변경남팰리스 3층 301호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 703,000,000원입니다.

토지 면적은 85.64㎡ (약 25.91평)이며, 토지 지분 면적 또한 85.638㎡ (약 25.91평)입니다. 토지 제시 외 면적은 없습니다.

건물 면적은 224.75㎡ (약 67.95평)이며, 건물 지분 면적도 224.745㎡ (약 67.95평)입니다. 건물 제시 외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본 건물인 강변경남팰리스는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 20층 건물로, 본건은 그중 3층 301호에 해당합니다.

건축물대장상 주요 용도는 공동주택(아파트)으로 기재되어 있으나, 본 경매 물건의 실제 이용 상태는 제2종 근린생활시설(사무소)입니다.

전체 연면적은 약 4,601.06㎡ (약 1,391.57평)이며, 건물의 총 건축 면적은 약 297.33㎡ (약 89.95평)입니다.

채권자는 강OOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 "옥성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 빌라, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태등

주변 도로망 상태 역시 보통 수준으로, 차량 통행 및 접근에 큰 무리는 없을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(파랑새생태유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을구 1번 순위 근저당권 (강남새마을금고, 2022-03-02 접수, 채권액 540,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 경남종합건설주식회사

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2022-03-25

대항력: 없음

비고: 배당신고일자 2025-11-12

* 임차인: 맥스산업개발주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2022-03-25

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약

* 갑구 1번: 소유권보존 (경남산업개발주식회사, 2022-03-02 접수) - 말소되지 않음

* 을구 1번: 근저당권 (강남새마을금고, 2022-03-02 접수, 540,000,000원) - 말소 (말소기준권리)

* 을구 3번: 근저당권 (이석주, 2022-09-27 접수, 100,000,000원) - 말소

* 갑구 4번: 압류 (중구(울산광역시), 2024-11-01 접수) - 말소

* 을구 5번: 근저당권 (주식회사파이어테크, 2025-03-26 접수, 57,500,000원) - 말소

* 갑구 5번: 임의경매 (강남새마을금고, 2025-09-05 접수, 451,570,180원) - 말소 (본 경매 개시 결정)

* 갑구 6번: 압류 (동울산세무서장, 2026-05-21 접수) - 말소

등기부 채권 총액: 697,500,000원

물건명세서 참고사항: 작성일 2026-06-12 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. (지상권 개요 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 개발 현황

울산광역시 중구 학성동 일대는 기존 주거 지역과 더불어 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 본건이 소재한 강변경남팰리스 건물 자체도 비교적 최신 건물에 속하여 주변 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

* 주변 시설

인근에 옥성초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 아파트, 빌라, 다가구주택 등 주거 밀집 지역과 상업 시설이 어우러져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

본 물건 위치에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

학성동 일대는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 은행, 병원, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 학교

옥성초등학교가 남동측 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 경우 통학이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련

현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없으나, 보증금 지급 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 특히 경남종합건설주식회사로부터 3억 원의 보증금이 설정되어 있으나, 본 경매 절차에서 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

* 건물 상태

건물 자체는 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌으나, 외벽 마감재(몰탈위 페인트, 미장돌 붙임), 내벽 마감재(벽지, 타일), 창호(샷시창호) 등은 일반적인 수준으로, 추후 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(파랑새생태유치원) 등의 제한이 있어, 향후 건축 행위 등 토지 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 학성동의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치한 근린상가 건물 내 상가입니다.

건물 자체의 관리 상태는 보통 수준으로 보이며, 주변의 개발 가능성과 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 또한 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 근린상가로 고정 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 주변 개발 잠재력으로 인한 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 제2종 근린생활시설(사무소)로서 다양한 업종의 사업장이 입점할 수 있는 유연성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없는 물건으로, 감정가 703,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세, 건물 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 고려해볼 수 있으며, 구체적인 시장 조사 후 결정하는 것을 권장합니다.

(예상 입찰가 범위: 562,400,000원 ~ 632,700,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.