나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12463 [1] 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""울산광역시 상수도사업본부"" 동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 5층 501호 로서
외벽: 시멘트 몰탈위 페인트,치장석 복합판넬 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 샷시 2중창임

이용상태

아파트로 이용 중입니다

설비내역

위생급배수설비, 승강기, 화재관리설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 업무시설,근린생활시설,공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 약 8미터 동측으로 폭 약6미터의 포장도로에 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계: 미상입니다.
2.기타참고사항: 없습니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12463 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 480-1, 지움포유 5층 501호 (신주소: 울산광역시 남구 팔등로41번길 9)

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층

1.2. 물건 현황

토지면적: 14.09㎡ (약 4.26평)

토지지분: 14.09㎡ (약 4.26평)

건물면적 (전용면적): 61.50㎡ (약 18.60평)

건물총면적: 6004.28㎡

토지총면적: 802㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 매각 정보

감정가: 219,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, 울산광역시 상수도사업본부 동측 인근입니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이한 편입니다.

대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

물건지는 북측으로 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 2019-06-19 (주식회사로얄패밀리)

주택임차권: 2024-10-02 (권리자: 김원철, 보증금 210,000,000원). 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다. (전입일자 2020-09-28, 확정일자 2020-09-04)

소유권이전/신탁말소: 2020-09-28 (주식회사지움포유)

압류 (말소기준권리): 2025-06-16 (권리자: 동래세무서장)

강제경매: 2025-09-04 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액 210,000,000원)

압류: 2026-02-27 (권리자: 북부산세무서장)

등기부채권 총액: 210,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 김

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-28

확정일자: 2020-09-04

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

비고: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 전액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (김원철, 보증금 210,000,000원). 매수인이 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 인수할 의무가 있습니다.

매각으로 소멸되는 권리: 갑구 4번 압류 (말소기준권리), 갑구 5번 강제경매, 갑구 6번 압류 등

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거 상업 혼합 지역입니다.

울산광역시 상수도사업본부가 인근에 위치하고 있습니다.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 기타 시설

주변에 병원, 학교 등 주요 편의시설은 제공된 정보 내에서 구체적으로 확인하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석상 리스크

선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 물건의 실질적인 매입 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

임대 관계에 대한 정보가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 소유자가 임대한 현황을 파악하는 데 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구의 아파트로, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 210,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 매우 중요한 권리 관계를 가지고 있습니다.

감정가 219,000,000원 대비 인수해야 할 보증금이 거의 동일한 수준이므로, 입찰 시 신중한 금액 산정이 요구됩니다.

권리 인수 부담을 고려하더라도 향후 시세 차익이나 임대 수익을 고려한 투자가 가능할 수 있으나, 임차인과의 관계 설정 및 보증금 회수 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

매수인이 인수하는 높은 보증금 부담에도 불구하고, 권리 관계가 명확히 정리되는 경우 안정적인 주거 상품으로서의 가치를 지닙니다.

울산 남구 지역의 주거 선호도 및 향후 부동산 시장 전망에 따른 시세 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금(210,000,000원)을 고려하여 산정해야 합니다.

감정가(219,000,000원)에서 인수 보증금(210,000,000원)을 제외한 금액을 기준으로 삼되, 실제 시장 가치, 명도 관련 비용, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예: 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 신중히 검토)

실제 입찰가는 임차인과의 협상, 잔여 보증금 변제 가능성 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 권리 분석 전문가와 반드시 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.