나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1418 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2768-2 반도유보라4차아파트 101동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 ""증산초등학교"" 북서측 인근에 위치히며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 29층 건물 내 제9층 제901호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅, 치장석재 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 샤시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 난발설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경1418 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2768-2, 반도유보라4차아파트 101동 9층901호

감정가: 402,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOO

1.2. 물건 상세 내역

토지 면적: 52.04㎡ (약 15.74평)

건물 면적: 84.94㎡ (약 25.70평) (전용 면적)

토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축년도: 2014년 10월 28일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 29층 건물 내 9층

주차: 단지 내 총 1,534대 주차 가능 (지하 1,523대, 지상 11대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리에 위치하며, '증산초등학교' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

양산시는 신도시 개발과 함께 주거 수요가 꾸준히 증가하는 지역으로, 아파트 가격은 완만한 상승세를 보이고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

부산 2호선 증산역 및 KTX 물금역 이용이 가능하며, 부산 및 김해 접근성이 뛰어납니다.

단지 내부 및 외부 도로망 상태는 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2015년 2월 6일 접수된 범어새마을금고의 근저당권(253,500,000원)입니다.

등기부상 해당 근저당권은 '말소' 처리되어 있습니다.

이후 접수된 소유권이전, 임의경매 등의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임의경매 개시 결정은 2025년 9월 3일 남양산새마을금고에 의해 이루어졌습니다 (채권액 55,285,600원).

등기부채권 총액은 253,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 권혜정

보증금: 20,000,000원, 차임: 700,000원, 배당신고일자: 2025-11-27, 대항력: 없음

임차인: 권혜정 (1차 증액분)

보증금: 30,000,000원 (증액분 10,000,000원), 차임: 750,000원, 배당신고일자: 2025-11-27, 대항력: 없음

임차인: 권혜정 (2차 증액분)

보증금: 50,000,000원 (증액분 20,000,000원), 차임: 800,000원, 배당신고일자: 2025-11-27, 대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

명시된 임차인 모두 대항력이 없으며, 보증금 인수 금액은 0원입니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들도 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

단지 인근으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

본건 인근에는 증산초등학교가 위치하며, 주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

4.2. 최근 매매 시세

최근 2026년 6월~7월 기준으로 인근 유사 면적(84.94㎡) 아파트 매매가는 4억 700,000원에서 4억 5,200,000원 사이에 형성되어 있습니다.

2026년 7월 4일 거래된 3층 매물은 4억 700,000원, 2026년 7월 2일 거래된 13층 매물은 4억 5,200,000원, 2026년 6월 30일 거래된 26층 매물은 4억 4,700,000원입니다.

양산 물금읍 아파트 시장은 2025년 12월 기준, 저점 대비 58.5% 반등하며 회복 국면에 진입했으며, 일부 단지는 47.6% 폭등하는 양상을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학군

본건 인근에 증산초등학교가 위치하고 있으며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

단지 옆에는 양산중앙국민체육센터가 자리하며, 양산시립중앙도서관이 인접해 있어 교육 및 문화, 체육 시설 이용이 편리합니다.

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

5.2. 아파트 단지 정보

단지명: 반도유보라4차 (양산반도유보라4차)

총 세대수: 1,210세대

총 동수: 16동

최고층: 29층

주차대수: 총 1,534대 (지하 1,523대, 지상 11대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

명시된 임차인 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 위험이 없습니다.

등기부상 '말소' 처리된 근저당권의 상세 경위는 추가 확인이 필요할 수 있으나, 일반적으로는 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

권리 인수와 관련된 명확한 위험은 없어 보입니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

본건 인근 지역에 혐오시설은 확인되지 않으며, 주로 주거 및 교육 시설이 분포하고 있습니다.

양산시에는 폐기물 처리 시설 등이 존재하지만, 본건과의 물리적 거리를 고려할 때 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

건물 노후화 및 하자 발생 가능성은 건축년도(2014년)를 고려할 때 크지 않으나, 장기 보유 시 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍에 위치한 아파트로, 주변 환경 및 교통이 양호하며, 학군 및 생활 인프라도 잘 갖추어져 있습니다.

권리 분석상 인수할 보증금이나 특별한 부담이 없는 것으로 판단되어 안정적인 투자가 가능해 보입니다.

최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

신규 공급이 제한적인 상황에서 기존 아파트 가격이 회복세를 보이는 양산 부동산 시장의 긍정적인 전망 또한 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담이 적습니다.

최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 낙찰가 확보 시 시세차익 기대 가능합니다.

양산시 물금읍은 지속적인 개발과 함께 인구가 유입되는 지역으로 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

편리한 생활 환경과 우수한 교육 환경을 갖춘 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 402,000,000원입니다.

최근 2026년 7월 실거래가 평균은 약 429,666,666원입니다.

인수할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이 점을 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해 감정가 또는 최근 시세 대비 10~20% 이상 저렴한 가격으로 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

감정가 402,000,000원의 80% = 321,600,000원

감정가 402,000,000원의 90% = 361,800,000원

최근 실거래가 평균 429,666,666원의 80% = 343,733,333원

최근 실거래가 평균 429,666,666원의 90% = 386,700,000원

권리상의 특별한 위험이 없고, 대항력 있는 임차인이 없으므로, 시세 대비 유리한 가격으로 접근한다면 330,000,000원 ~ 370,000,000원 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.