나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12472 [1] 울산광역시 동구 화정동 162 대송현대아파트 104동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 '화정초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통싱황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 제15층 제1501호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남동측으로 중로, 북서측 및 남동측, 북동측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2024-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2025-03-14)(변경)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-22)(화정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(울산과학대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-23)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보:

사건번호: 울산지방법원 2025타경12472 (1)

소재지: 울산광역시 동구 화정동 162 대송현대아파트 104동 15층1501호

용도: 아파트

감정가: 127,000,000원

토지면적: 33.33㎡ (약 10.08평)

토지지분: 33.326㎡ (약 10.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

건물지분: 59.845㎡ (약 18.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 방OOO (방어진농업협동조합)

1.1. 입지조건:

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 '화정초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 남동측으로 중로, 북서측 및 남동측, 북동측으로 소로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있음. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(화정초등학교, 울산과학대학교) 등 관련 법규의 제한을 받음.

* 혐오시설: 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았음.

1.2. 권리분석:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 등기사항에는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재될 수 있으나, 현재 명시된 내용으로는 해당 사항 없음.

* 말소기준권리: 2024년 4월 5일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을12, 84,000,000원)이 말소기준권리임.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 주식회사케이비국민카드의 가압류(갑10), 서민금융진흥원의 가압류(갑11), 방어진농업협동조합의 임의경매(갑12) 등은 모두 말소될 예정임.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 없는 임차인이 없으며, 임대관계는 미상임.

1.3. 상권분석:

* 주거 밀집 지역: 본건은 대송현대아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역임.

* 상업 시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능함.

1.4. 생활정보:

* 주변 교육 시설: 화정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

* 단지 내 편의 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 아파트 단지 내에 위치하여 편리한 생활 가능함.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호함.

* 건축년도: 1990년식으로 약 36년 경과된 아파트임.

1.5. 잠재적 리스크:

* 임대 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인의 유무 및 보증금, 차임 등의 정보가 명확하지 않아 명도 과정에서 시간이 소요되거나 예상치 못한 비용이 발생할 가능성이 있음.

* 건물 노후화: 1990년에 사용 승인된 아파트로, 건축 후 30년 이상 경과되어 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견:

본건은 울산광역시 동구 화정동에 위치한 대송현대아파트 15층 물건으로, 화정초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있어 생활 환경이 비교적 양호합니다. 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금 있는 임차인 또한 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계가 불명확하고 건물 연식이 오래되었다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트:

* 권리 관계 명확: 인수 부담이 되는 권리 및 임차인이 없어 낙찰 후 권리 관계가 깔끔함.

* 지리적 이점: 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 주거 지역에 위치함.

* 탑층의 장점: 15층 중 15층으로, 일조권 및 조망권 등에서 유리할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가:

현 시세 분석 결과, 최근 2026년 5월~6월 거래된 유사 면적(59.845㎡)의 실거래가는 12,000만원에서 13,600만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 12,700만원이며, 이는 최근 평균 거래가와 유사한 수준입니다. 특히 본건은 15층이라는 점을 감안할 때, 12층의 12,000만원 거래가보다 높게, 7층의 13,600만원 거래가와 비슷하거나 약간 상회하는 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 인수 보증금 0원을 고려했을 때, 보수적으로는 감정가 수준인 12,700만원부터, 공격적으로는 13,000만원에서 13,800만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.