나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12488 [1] 울산광역시 중구 학성동 203-12 강변경남팰리스 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 ""옥성초등학교""에서 남동측 인근에 위치하는 강남경남팰리스 제2층 제201호임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상20층 중 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2022.02.09.)
외벽 : 몰탈위페인트 및 미장돌 붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

일련번호(가) : 제2종근린생활시설(사무소)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택(아파트)단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역 (2019-07-04), 소로3류 (폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 <공항시설법>, 상대보호구역 (파랑새생태유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

현재 가벽 등으로 5개호실로 나눠서 사용중임, 경매진행시 재확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경12488 (1)

소재지: 울산광역시 중구 학성동 203-12 강변경남팰리스 2층201호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설-사무소)

감정가: 710,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 85.64㎡ (약 25.91평)

토지 지분: 85.638㎡

건물면적: 224.75㎡ (약 67.99평)

건물 지분: 224.745㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 층수: 지상 20층 중 제2층

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 2022년 02월 09일

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕

2. 입지조건

2.1. 주요 위치

본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 "옥성초등학교"에서 남동측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 가로망 상태 또한 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 준주거지역 (2019-07-04)

* 소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역

* 상대보호구역 (파랑새생태유치원)

2.4. 주변 환경

본 물건은 강남경남팰리스 내에 위치하며, 옥성초등학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 있습니다. 또한, 학성가구거리 활력센터가 조성되는 등 지역 내 정비 노력이 진행 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 03월 02일에 접수된 강남새마을금고의 근저당권(채권액 540,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상의 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사라이즈코퍼레이션

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 사업자 등록일: 2023-12-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인: 최정애

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025-02-05

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 물건은 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 건축물대장상 건물 전체의 용도는 공동주택(아파트)으로 기재되어 있으나, 해당 호실은 상가로 사용 승인되어 건축물대장과의 차이는 없습니다.

4.2. 이용 상태

현재 내부가 가벽 등으로 5개 호실로 분할되어 사용 중인 상태입니다. 이로 인해 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

4.3. 주변 상권 특성

옥성초등학교 인근에 위치하며, 학성동 일대는 정주여건 개선 및 상권 활성화를 위한 움직임이 있습니다. 주변에 현대자동차 공장 등 산업 시설이 있어 직장인 수요도 일부 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

* 옥성초등학교

* 파랑새생태유치원

5.2. 교통 및 편의시설

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 가로망이 잘 정비되어 있습니다. 인근에 편의점, 식당, 카페 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 분할 사용

현재 내부가 가벽 등으로 5개 호실로 분할되어 사용 중인 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 이는 향후 사용 승인, 소방법규, 임대 관리 등에 있어 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 건물 용도 혼동 가능성

건축물 현황에서 건물 전체의 주 용도가 공동주택(아파트)으로 기재되어 있으나, 해당 호실은 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 사용 승인일이 2022년으로 비교적 최근이며, 해당 호실에 대한 용도 허가는 적법하게 이루어진 것으로 보이나, 최초 건축 허가 시점의 용도와 현재 이용 용도 간의 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

물건지 반경 내 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 인근에 30년 이상 방치된 옛 경찰청 안보수사대 건물이 있다는 점은 지역 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 학성동에 위치한 강남경남팰리스 2층 201호 근린상가입니다. 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 경매로 인한 권리 소멸로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 옥성초등학교 인근에 위치하며 교통이 편리한 편입니다. 현재 내부가 다수의 호실로 분할되어 사용 중이라는 점은 투자 전 반드시 현황을 재확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용 승인으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 권리 인수 없음: 경매 절차를 통해 모든 부담 없는 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 상업 시설 잠재력: 근린상가로, 지역 내 상권 활용 가능성이 있습니다.

* 편리한 교통: 차량 접근성이 양호하며 주변 도로망이 잘 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 710,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하면, 낙찰가는 감정가를 기준으로 주변 시세, 물건의 상태, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 다만, 현재 내부가 5개 호실로 분할되어 사용 중이라는 점과, 최초 건축물 용도 관련 사항은 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 전문가의 면밀한 분석이 필요합니다. (본 물건의 정확한 시세 및 투자 가치 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.