나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12470 [1] 경상남도 양산시 주진동 182-1 로즈힐아파트 104동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 '웅상도서관' 서측 인근에 위치하는 로즈힐
아파트(현칭:센트럴 누리) 104동 11층 1103호로서 주변은 아파트, 근린생활시설,
농경지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 19층건중 11층 1103호(복도식)
외 벽 : 몰탈위페인트 마감
내 벽 : 벽지바름, 일부 타일 등
창 호 : 샷시창

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 및 주변 가로망상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

182-1: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 중로3류(폭12M~15M)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 괸리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

착공일: 1997.11.05
사용승인일: 2016.07.04임.

본건은 대지권의 목적인 토지의 표시에서 기호(6,7,8,9,10) 5필지에 대한 소유권대지
권이 미등기 상태이니 소유권대지권과 관련된 등기진행상황등은 경매입찰시 재확인
하시기 바람.

물건 비고

본건 구문건물의 대지권의 목적인 토지의 표시 중 6 내지 10 토지가 추가(등기사항전부증명서상 2022.03.22.자) 되었으나 이에 관하여 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 위 6 내지 10 토지를 대지권 가격에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12470 (1)

소재지: 경상남도 양산시 주진동 182-1 로즈힐아파트 104동 11층 1103호

용도: 아파트

건물명: 로즈힐아파트 (현칭: 센트럴 누리)

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (에프더블유2506유동화전문유한회사)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 21.59㎡ (약 6.53평)

건물 면적 (전용면적): 39.96㎡ (약 12.09평)

건물 면적 (공급/분양면적): 제공된 정보에서 해당 단위의 정확한 면적은 확인되지 않았으나, 통상 전용면적보다 넓습니다.

토지 지분: 15.600959100859871㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 41,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2016.07.04 (참고: 최초 착공일은 1997년으로 확인되나, 2016년 사용승인을 받은 것으로 보아 최근 리모델링 또는 재승인된 것으로 추정됩니다.)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 '웅상도서관' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

인근에 평산초등학교 등이 위치하고 있습니다.

로즈힐 아파트 단지 주변으로는 코아루아파트, 천년가아파트, 자이아파트 등 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 지역으로서의 특징을 가집니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

단지 내 및 주변 가로망 상태 또한 보통으로 평가됩니다.

과거에는 대중교통 접근성 및 도로 연결에 일부 불편이 있었던 것으로 보이나, 현재는 주거 지역으로서의 기본적인 교통망은 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 우리은행 근저당(2015.07.27, 4400만원)을 포함하여 이후 설정된 다수의 압류, 가압류, 소유권 이전 등이 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수 권리

말소기준권리 이하의 모든 권리가 말소되므로, 경매를 통해 취득 시 인수하게 될 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소 기준 권리

우리은행 근저당 (접수일자: 2015-07-27, 채권금액: 44,000,000원)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 아파트 단지 내 상가 및 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

주거 지역으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, 웅상도서관 등 생활 편의시설이 인근에 위치합니다.

5. 생활 정보

5.1. 건축물 개요

본건은 로즈힐아파트 104동 11층 1103호입니다.

아파트 건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 19층 건물 중 11층에 해당합니다.

건축물대장상 총괄표제부에 따르면, 최초 준공은 1997년경이나 사용승인일은 2016.07.04로 확인되어, 최근까지 관리 및 이용되고 있는 것으로 보입니다.

총 826세대의 대규모 아파트 단지이며, 총 주차대수는 609대입니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕, 19층 건물 중 11층, 복도식 구조입니다.

마감: 외벽은 몰탈위페인트, 내벽은 벽지바름 및 일부 타일 마감입니다. 창호는 샷시창입니다.

설비: 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 편의 및 생활 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

단지 내 지하 주차장에는 전기차 충전 시설(4대)이 설치되어 있습니다.

웅상도서관이 인근에 있어 교육 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

본건 아파트의 대지권 등기에 있어, 과거 토지 표시 중 6 내지 10번 토지가 추가되었으나 이에 대한 대지권 등기가 미등기 상태입니다.

이로 인해 대지권의 유무를 명확히 알 수 없으며, 이는 향후 건물 소유주와 토지 소유주 간의 법적 분쟁 발생 가능성을 내포합니다.

다만, 감정평가 시 해당 추가 토지의 가격을 대지권 가격에 포함하여 평가하였으므로, 낙찰 후에도 대지권이 인정될 가능성은 있습니다. 입찰 전 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.2. 기타 특이사항

본건은 유동화 물건으로, 채권의 양수도 등 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

공동담보로 진행된 경매 사건입니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 주진동에 위치한 로즈힐아파트 104동 11층 1103호로, 전용면적 39.96㎡의 소형 아파트입니다. 2016년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리관계 상 인수할 부담은 없으나, 가장 큰 리스크는 대지권 미등기 문제입니다. 추가된 토지에 대한 대지권 등기 누락으로 인해 향후 법적 분쟁의 소지가 있으므로, 투자 결정 전 반드시 이에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 사용승인일(2016년)을 보유하여 주거 환경이 양호합니다.

* 전용면적 39.96㎡의 소형 평형으로 실수요자 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. (단, 대지권 미등기 이슈 제외)

* 웅상도서관 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 41,000,000원

최근 매매 사례 (2026년):

* 4월 9일 (12층): 35,000,000원

* 4월 6일 (13층): 40,000,000원

* 7월 2일 (15층): 43,000,000원

본건은 11층으로, 최근 거래된 고층 사례들을 종합적으로 고려할 때 시세는 3,500만원에서 4,300만원 범위로 형성되어 있습니다. 감정가는 4,100만원으로 최근 시세와 유사한 수준입니다.

하지만 본건은 대지권 미등기라는 중대한 리스크를 안고 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 4,100만원을 기준으로, 리스크 요인을 감안하여 3,800만원 ~ 4,200만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.