나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12460 [1] 경상남도 양산시 용당동 491-2 용당빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 용당동 소재 ‘한창제지’ 남측 인근에 위치하는 ""용당빌라"" 4층 402호로서, 주위는 주택, 공장 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 4층 402호로서
외벽 : 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 공동주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역<수도법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경12460 (1)

소재지: 경상남도 양산시 용당동 491-2 용당빌라 4층 402호

용도: 다세대주택

채권자: 부OOOO

경매구분: 부동산임의경매

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1.2. 면적 정보

토지면적: 62.54㎡ (약 18.92평)

토지지분: 62.5404㎡ (약 18.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.42㎡ (약 21.91평)

건물지분: 72.42㎡ (약 21.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

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1.3. 매각 정보

감정가: 77,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 용당동 소재 ‘한창제지’ 남측 인근에 위치한 용당빌라 4층 402호입니다. 주위는 주택, 공장 및 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

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2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

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2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권(말소기준권리), 소유권 이전(매매), 임의경매 개시 결정 등기가 기재되어 있습니다. 총 채권액은 127,400,000원입니다.

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3.2. 임차인 현황

임차인: 나

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-01

대항력: 없음

임차인의 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없습니다.

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3.3. 인수되는 권리

말소기준권리인 근저당권(을1, 2016-12-12 접수)보다 선순위로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 다만, 물건명세서에 ‘지상권개요’가 기재되어 있어 해당 권리 존재 가능성을 배제할 수는 없으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 유사 물건 시세 (JSON 분석)

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 인접한 '한창빌라'(470번지, 1995년식, 연립주택)의 최근 실거래가는 2024년 2월 4,000만원, 2024년 10월 4,000만원 수준입니다. 해당 거래들은 전용면적 약 71.12㎡(약 21.52평) 기준입니다. 본건 용당빌라(491-2번지)의 건물면적 72.42㎡(약 21.91평)와 유사한 면적대의 거래입니다.

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4.2. 감정가와의 비교

본건의 감정평가액은 7,700만원으로, 분석된 주변 유사 물건의 실거래가(3,400만원 ~ 4,000만원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시세의 괴리 또는 평가 기준의 차이일 가능성이 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 건물 정보

건축물대장 상 본건은 1995년에 건축된 철근콘크리트구조의 용당빌라 4층 402호(전용면적 72.42㎡)입니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

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5.2. 주거 환경

본건은 주택, 공장, 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, '한창제지' 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경이 주거만을 위한 쾌적한 환경이라고 보기는 어려우며, 공장 등 산업시설과의 근접성이 주거 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 공장 인접

'한창제지'와 같은 산업시설이 인근에 위치하여 소음, 분진, 악취 등 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

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6.2. 토지이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역 외에 소로2류 저촉, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 양산시 용당동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계는 비교적 깨끗하여 낙찰 후 인수할 부담은 적습니다. 그러나 감정가(7,700만원)가 주변 유사 물건의 실거래가(3,400만원~4,000만원)에 비해 현저히 높게 책정되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 공장 인접으로 인한 주거 환경 문제와 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 주변 실거래가 기준 낮은 투자 비용: 유사 빌라의 실거래가 수준으로 취득 시 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 권리관계 무하자: 낙찰 후 말소될 권리 외에 인수할 위험 부담이 적습니다.

* 소액 투자 기회: 상대적으로 적은 투자금으로 경매 투자를 시작할 수 있는 물건입니다.

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9. 예상 입찰가

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제공된 JSON 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 71.12㎡)의 주변 연립주택 '한창빌라'의 최근 실거래가는 3,400만원에서 4,000만원 수준입니다. 본건의 건물면적(72.42㎡)은 이와 유사하거나 약간 넓습니다.

감정가 7,700만원은 현재 시장 시세와 큰 괴리가 있으므로, 감정가보다는 실제 거래가를 반영한 입찰가 산정이 중요합니다.

주변 시세를 고려할 때, 3,500만원에서 4,500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 명도 비용, 예상 수리 비용, 개인적인 투자 판단 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.