나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4068 [1] 경상북도 포항시 남구 대잠동 1036 포항자이아파트 109동 9층 902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 대잠동 소재 ""대잠사거리""남측 인근에 위치하는 ""포항자이아파트 제109동 제9층 제902호"" 단위세대로서, 부근 일대는 대규모아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상30층건중 제9층 제902호 단위세대로서
(사용승인일: 2018.09.21)
- 외 벽: 화강석(하단부), 몰탈위페인트 등 마감
- 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감,
- 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감,
- 천 정: 천정지 등 마감,
- 창 호: 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 주위일대와 등고 평탄하게 조성된 ""아파트부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2015-07-28), 지구단위계획구역(2015-07-28), 공원(2015-07-28)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-07-28)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2020-02-13)(희망대로)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 아파트의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음.

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 포항지원 2025타경4068 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 대잠동 1036 포항자이아파트 109동 9층 902호

* 용도: 아파트

* 감정가: 471,000,000원

1.2. 기본 물건 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 토지면적: 46.57㎡ (약 14.08평)

* 건물면적: 98.17㎡ (약 29.70평)

* 채권자: 주OOOOOOO

* 준공일: 2018년 09월 21일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 포항시 남구 대잠동 소재 "대잠사거리" 남측 인근에 위치하는 "포항자이아파트 제109동 제9층 제902호" 단위세대로서, 부근 일대는 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

2.2. 교통상황

* 본건 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 다수의 소유권 이전 및 신탁 등기가 존재함.

* 주요 권리로는 을구 7번 순위의 주택임차권이 등기되어 있으며, 권리 금액은 500,000,000원임.

* 말소기준권리는 갑구 5번 순위의 강제경매 개시 결정 등기임.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 정

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 09일

* 확정일자: 2022년 02월 17일

* 대항력: 있음

* 위 임차인은 전입일자 및 확정일자를 갖추어 대항력을 보유하고 있으며, 등기부상에도 주택임차권으로 등기되어 있음.

* 해당 임차인의 보증금 500,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액임.

* 본건의 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있으나, 이는 배당을 통해 변제될 부분을 제외한 것으로 해석되며, 실질적인 보증금 인수 여부는 배당 결과에 따라 결정됨.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 갑구 5번 순위 강제경매 (주택도시보증공사, 2025타경4068)

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 을구 7번 순위 주택임차권 (정성훈, 보증금 500,000,000원, 전입 2022.02.09, 확정 2022.02.17). 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 본건이 위치한 대잠동 일대는 포항자이아파트와 같은 대규모 공동주택 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 단지 인근으로 상업 시설이 발달하여 생활 편의성이 양호한 편임.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공원(저촉), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 등으로 지정되어 있음.

* 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등 다양한 법적 제한이 존재하므로, 향후 건축 및 이용에 있어 추가적인 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근으로 다양한 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 우수함.

* 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 관련 상업시설 이용이 용이함.

* 포항성모병원이 도보 거리에 위치하여 대형 병원 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

* 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치해 있어 자녀 교육에 유리하며, 학원과 교육시설도 다수 있어 교육 인프라가 잘 갖춰져 있음.

* 주변에 상대보호구역으로 지정된 학교가 존재함.

5.3. 기타 편의시설

* 포항시청, 포항 남구의 중심 상권 지역으로, 다양한 편의 시설 및 인프라를 이용하기 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 정성훈 씨의 보증금 500,000,000원 인수 가능성임.

* 본건의 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 해당 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 입찰 전 배당표 예측 및 인수금액 산정이 필수적임.

* 감정평가서 상 "거주인 폐문부재로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나"라는 점은 현황 조사 시 발생할 수 있는 추가적인 변수를 시사함.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획 상 공원 저촉, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등 다수의 제한사항이 존재하여 향후 재건축, 증축, 리모델링 등 건축 행위에 제약이 따를 수 있음.

* 법적 제한 사항에 대한 구체적인 내용은 포항시청 건축과 등에 문의하여 상세 파악이 필요함.

* 과거 포항자이아파트의 하자 및 부실 공사 논란이 있었던 점은 잠재적 하자 리스크로 고려될 수 있으나, 이는 현재 시점에서 직접적인 영향은 제한적일 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 포항시 남구 대잠동의 인기 주거 지역에 위치한 포항자이 아파트로서, 입지 및 교통, 생활 편의성은 양호한 편임.

* 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금이 상당한 금액(5억원)이므로, 배당 절차 및 잔액 인수 여부를 면밀히 분석해야 하는 하이 리스크-하이 리턴의 물건으로 판단됨.

* 토지 이용 계획 상 다양한 제한 사항이 존재하여 향후 활용에 제약이 있을 수 있다는 점도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 포항 지역의 신축 아파트 단지라는 점: 비교적 최근에 준공된 아파트로, 수요층이 두터울 것으로 예상됨.

* 대잠동 일대의 주거 선호도: 대규모 아파트 단지 및 인프라가 잘 갖춰져 있어 안정적인 시세 유지 및 상승 가능성이 있음.

* 임차인 보증금 인수 후 시세차익 가능성: 만약 배당을 통해 임차인 보증금의 상당 부분이 회수된다면, 인수 부담이 줄어들어 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 함.

* 현재 감정가는 471,000,000원임.

* 본 건은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 500,000,000원)이 존재하며, 배당 후 잔액 인수 가능성이 매우 높음.

* 따라서, 입찰가 산정 시 해당 임차인의 보증금 전액(500,000,000원)을 추가 매수 비용으로 간주하여야 함.

* 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

* 보수적인 관점에서, 현 감정가 수준 또는 그 이하에서 보증금 인수 비용을 고려하여 입찰가를 결정해야 함.

* 인수 보증금 500,000,000원을 고려할 때, 총 실질 매수가는 971,000,000원 (감정가 + 인수보증금) 이상이 될 수 있음.

* 따라서, 일반적인 경매 참여자는 보증금 인수 부담으로 인해 입찰을 망설일 수 있으므로, 상대적으로 경쟁이 덜할 수 있음.

* 현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준으로, 즉 376,800,000원 ~ 423,900,000원 범위를 고려하되, 정확한 입찰가는 배당표 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 함.

* 주의: 위 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액 기준이며, 실질 매수 총액은 입찰가에 500,000,000원을 더해야 하므로 신중한 판단이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.