나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4078 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 4층 402호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 "구룡포초등학교" 동측 인근에 위치하는 구룡포여의주타워 가동 제4층 제402호 일반숙박시설이며, 부근은 구룡포항을 중심으로 형성된 중심상가지대로서 상가, 음식점, 어판장, 숙박업소 등이 밀집되어 있고, 남서측 인근에 구룡포상설시장이 입지하여 상당히 번화합니다.

교통상황

읍소재지의 중심상가지대로서 간선도로에 접하여 대중교통사정이 매우 편리하며, 차량출입이 자유롭습니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 9층건 중 4층 402호로서 외벽: 몰탈 위 페인팅에 전, 측면 화강석판 및 알미늄복합판넬 붙임 내벽: 보드 위 벽지 및 타일 붙임 바닥: 데코타일 등 바닥재 마감 창호: 칼라알미늄삿시 복층유리창입니다.

이용상태

일반숙박시설로서 내부구조는 방2, 거실, 욕실겸화장실, 풀시설 등입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 천장형시스템냉난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 집합상가부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 20미터, 남서측으로 폭 8미터, 북동측 및 북서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구)<규제자유특구 및 지역특화발전특구에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-02-13) (구룡포항)에 속합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경4078 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새마을금고중앙회

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1, 구룡포여의주타워 가동 4층 402호

토지면적: 46.82㎡ (약 14.16평)

건물면적: 180.00㎡ (약 54.45평)

용도: 숙박시설

1.3. 감정평가액

감정가: 612,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 "구룡포초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 구룡포항을 중심으로 형성된 중심상가지대로서 상가, 음식점, 어판장, 숙박업소 등이 밀집되어 있으며, 남서측 인근에 구룡포상설시장이 입지하여 상당히 번화한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

읍소재지의 중심상가지대로서 간선도로에 접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 출입이 자유롭습니다.

남동측으로 폭 20미터, 남서측으로 폭 8미터, 북동측 및 북서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 가장형으로 인접지와 등고평탄하며, 집합상가부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구), 중점경관관리구역(구룡포항)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022-09-26 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

등기부상 총 채권액은 600,000,000원입니다.

기타 권리(소유권 이전, 신탁등기 말소, 압류 등)는 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 파악된 임차인 정보는 없으며, 별도의 인수 대상 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

임대 관계는 미상이나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 구룡포항을 중심으로 활성화된 상업 및 유흥지대에 속해 있습니다.

주변에는 상가, 음식점, 어판장, 숙박업소 등이 밀집되어 있으며, 구룡포상설시장과 인접하여 유동인구가 풍부합니다.

과메기 및 대게 산지로 유명하여 관련 특산물 판매점과 음식점이 다수 입점해 있습니다.

4.2. 관광 및 편의시설

구룡포 근대문화역사거리, 구룡포 일본인 가옥거리, 구룡포항, 구룡포 해수욕장 등이 인근에 위치하여 관광객 방문이 잦은 지역입니다.

구룡포초등학교가 인근에 있어 교육 관련 시설 접근성도 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트 슬라브 지붕의 9층 건물 중 4층 402호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 화강석판, 알미늄복합판넬로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 데코타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 칼라알미늄삿시 복층유리창입니다.

건축물 사용승인일은 2006년 12월 06일입니다. [cite:2 (JSON)]

5.2. 내부 구조 및 설비

내부 구조는 일반 숙박시설로서 방 2개, 거실, 욕실 겸 화장실, 풀 시설 등으로 구성되어 있습니다.

급배수설비, 위생설비, 천장형 시스템 냉난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지역 규제 및 제한

토지이용계획상 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 규제자유특구, 중점경관관리구역 등에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 포항시 차원에서 폐기물 처리 시설(포항에코빌리지) 건립 관련 논의가 있으나, 해당 부지는 현재 구룡포읍과는 다소 떨어진 지역으로 파악됩니다.

6.3. 기타 특이사항

임대관계는 미상으로, 현황 조사 시 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 활발한 상업지구 및 관광지에 위치한 숙박시설로, 구룡포항 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물 상태 및 내부 설비는 양호하며, 4층에 위치하여 조망 및 접근성이 편리할 것으로 예상됩니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계는 매우 깨끗한 상태입니다.

다만, 지역 관련 규제사항 및 임대 관계 미확인 등은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 관광객 및 어업 활동 관련 수요가 꾸준한 구룡포항 중심 상업지구에 위치하여 임대 및 운영 수익 창출 가능성이 높습니다.

* 구룡포 근대문화역사거리 등 주변 관광 자원 연계 시 시너지 효과 기대 가능합니다.

* 건물 자체에 풀 시설이 구비되어 있어 차별화된 숙박 서비스 제공이 가능합니다.

* 권리관계가 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 612,000,000원입니다.

매각으로 인수되는 보증금이 없으며, 권리관계가 깨끗하다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

주변 시세 및 향후 임대 수익률 등을 추가로 분석하여 보수적으로 접근한다면, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근을 위해 감정가의 90~100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(예상 입찰 범위: 550,800,000원 ~ 612,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.