나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4079 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 5층 504호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상 · 평가일 2025.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 구룡포초등학교 남동측 인근에 위치하며 부근 일대는 구룡포항, 시장, 어판장, 음식점, 각종 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 9층 건물 중 5층 504호 구분건물로서, 외벽 : 화강석 및 복합판넬, 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 폴리싱타일, 데코타일, 타일 등 마감. 창호 : 페어글라스창, 샷시 창호 등.

이용상태

숙박시설(구룡포여의주타워 4층과 5층을 ‘구룡포2021풀빌라’라는 상호로 영업하였으나 현재는 본 5층 504호를 포함하여 4층과 5층가 전체가 영업 중단 상태임)임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비, 시스템에어컨 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가로장방형 토지로 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 남동측으로 왕복4차선 포장도로, 남서측으로 왕복2차선 포장도로, 북서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로, 북동측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구), 중점경관관리구역(2020-02-13)(구룡포항).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임. ② 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경4079 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 5층 504호

물건종별: 구분건물 (숙박시설)

감정평가액: 440,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 32.86㎡ (약 9.94평)

토지 지분: 32.863㎡ (약 9.94평)

건물면적: 122.25㎡ (약 37.00평)

건물 지분: 122.25㎡ (약 37.00평)

전용면적/공급면적: 본 건물의 전유부분 면적은 122.25㎡(약 37.00평)으로 파악됩니다.

1.3. 매각대상 및 경매정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새마을금고중앙회

1.4. 건축물 정보

건축년도: 2006년 12월 06일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 9층 건물 중 5층 504호

주요 용도: 숙박시설 (제1,2종근린생활,위락시설,숙박시설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재, 구룡포초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 구룡포항, 시장, 어판장, 다양한 음식점 및 상가 등이 밀집해 있어 활기찬 상업지구의 특성을 보입니다.

2.2. 교통상황

본 물건으로 차량 접근이 가능하며, 주변 도로망은 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선, 북서측 약 6미터, 북동측 약 4미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구), 중점경관관리구역(구룡포항) 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 조사)

주변을 조사한 결과, 해당 물건지 인근에서 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 대신 구룡포항, 시장, 어판장, 해수욕장, 일본인 가옥거리, 과메기문화관 등 관광 및 지역 특화 시설이 다수 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부상 말소기준권리는 2021년 5월 7일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권(채권최고액 570,000,000원)입니다.

이후 접수된 압류(포항시), 임의경매개시결정(새마을금고중앙회) 등은 모두 말소될 예정이거나 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 별도로 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 구룡포읍 구룡포리는 구룡포항을 중심으로 형성된 항구 상권 및 시장 상권의 배후지입니다. 인근에 어판장, 각종 식당, 상가 등이 밀집해 있어 숙박시설 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 관광 및 상업 활동

구룡포 일본인 가옥거리, 드라마 촬영지, 해수욕장 등이 인접해 있어 관광객 수요가 꾸준히 발생할 수 있는 지역입니다. 이는 숙박시설로서의 잠재력을 높이는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

구룡포 시장 및 다양한 상가, 음식점 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본 물건은 구룡포초등학교 남동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다.

5.3. 관광 및 문화 시설

구룡포항, 구룡포 해수욕장, 구룡포 일본인 가옥거리, 과메기문화관 등이 가까워 지역 문화 및 관광 자원을 쉽게 접할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 영업 중단 상태

본 물건은 현재 4층 및 5층 전체가 영업 중단 상태이며, 본 504호 역시 영업이 중단되었습니다. 이는 즉시 수익 창출이 어렵고, 추가적인 리모델링 또는 운영 준비 기간이 필요함을 의미합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 부동산의 가치나 처분 상황이 본 건의 가치 및 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획의 제약

비행안전제3구역, 중점경관관리구역 등의 지정은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항 구룡포의 중심 상권 및 관광지에 인접한 숙박시설로서, 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 현재 영업 중단 상태이며 공동담보 물건이라는 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 향후 적극적인 운영 계획 수립 및 투자를 통해 잠재력을 발휘할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

구룡포항, 시장, 관광지 등 주요 시설과의 접근성이 뛰어나 관광객 및 지역 주민 대상 숙박 시설로서의 잠재력이 높습니다.

8.2. 지역 특색 활용 가능성

구룡포항 주변 상권 및 관광 자원을 연계한 특화된 숙박 상품 개발 가능성이 있습니다.

8.3. 비교적 낮은 감정가

현재 감정가는 4.4억원으로, 향후 부동산 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정평가액 440,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 인수 보증금이 없고 채권 최고액이 감정가보다 높다는 점을 고려하여 시장 상황 및 투자 수익률을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다. 현재로서는 4.4억원 내외 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 실제 입찰 시에는 권리관계, 물건 상태, 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.