나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4080 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 5층 501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 "구룡포초등학교" 동측 인근에 위치 하는 "구룡포여의주타워" 제가동 제5층 제501호로서, 부근일대는 단독주택, 근린생활시설, 시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 대중교통수단이용 등 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘콘크리트슬라브지붕 9층건 중 제5층 제501호 단위세대로서, 외벽: 화강석붙임 및 외장복합판넬 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

공부상 용도는 숙박시설로 등재되어 있으나, 현재 영업이 중단된 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선, 북서측 및 북동측으로 폭 약 6미터내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역 ), 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특기), 중 점경관관리구역(2020-02-13)(구룡포항)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 포항지원 2025타경4080 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1, 구룡포여의주타워 가동 5층 501호

* 용도: 근린상가 (공부상 숙박시설)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 새마을금고중앙회

* 특이사항: 공동담보

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

* 토지면적: 46.56㎡ (약 14.08평)

* 토지지분: 46.5619㎡ (약 14.08평)

* 건물면적: 173.21㎡ (약 52.39평)

* 건물지분: 173.21㎡ (약 52.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 571,000,000원

* 감정평가서 요약 요항표 작성일: 2026-07-01

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 "구룡포초등학교" 동측 인근에 위치하는 "구룡포여의주타워" 가동 제5층 제501호임.

* 부근 일대는 단독주택, 근린생활시설, 시장 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 출입이 용이하며, 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 도로 상황

* 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로: 남동측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선, 북서측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구), 중점경관관리구역(구룡포항)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 을10. 새마을금고중앙회 근저당권 (접수일자: 2021-05-07, 채권금액: 600,000,000원)으로 판단됨.

3.2. 등기부상 권리내역

* 본건 등기부등본상 소유권이전(신탁등기말소), 근저당권, 가압류 2건, 임의경매, 소유권이전(상속) 등의 권리 내역이 기재되어 있음.

* 등기부채권 총액은 약 1,841,858,090원임.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (물건명세서상 '해당사항없음').

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 현재 미상으로 확인됨. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

4.1. 업종 적합성 (근린상가 / 숙박시설)

* 공부상 용도는 숙박시설로 등재되어 있으나, 실제 이용은 근린상가 및 기타 업종으로 활용 가능성이 있음. 현재 영업 중단 상태이므로 향후 업종 변경 및 재활용 가능성을 고려해야 함.

* JSON 데이터상 주요 용도는 숙박시설이며, 부수적으로 제1,2종 근린생활시설, 위락시설 등으로도 기재되어 있음.

4.2. 주변 상권 특성

* 구룡포항 인근 지역으로, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됨. 초등학교, 시장 등이 인접해 있어 기본적인 유동 인구 확보가 가능할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건 인근에 시장이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

* 구룡포초등학교가 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도와 현황의 차이

* 공부상 숙박시설이나 현재 영업이 중단된 상태이므로, 실제 이용 가능 용도 및 수익성 검토가 필수적임.

6.2. 규제 현황

* 본건은 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역(구룡포항) 등 다양한 도시계획 규제 하에 있어 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있음.

6.3. 미상 정보

* 임대차 관계 및 임차인 현황이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 포항 구룡포 지역에 위치한 근린상가(혹은 숙박시설)로, 교통 접근성은 보통 수준이며 주변에 시장 및 학교가 인접해 있음.

* 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 있고, 다양한 도시계획 규제가 적용되고 있어 투자 가치 판단 시 신중한 접근이 요구됨.

* 현재 영업이 중단된 상태이므로, 향후 리모델링 또는 업종 변경을 통한 활성화 방안 모색이 필요함.

* 주변에서 혐오시설은 확인되지 않았음.

8. 투자 포인트

* 구룡포항 인근 지역의 잠재적 가치: 지역 개발 또는 관광 활성화 시 수혜 기대 가능.

* 근린상가로서의 활용 가능성: 현재 영업 중단 상태를 활용한 저가 매수 후, 리모델링 및 업종 변경을 통한 수익 창출 기대.

* 낮은 인수 보증금: 임차인 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 상대적으로 적음 (단, 미상 임차인 주의 필요).

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원.

* 감정가: 571,000,000원.

* 본건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 현황 및 상태, 법적 규제 사항, 향후 예상 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 추가적인 현장 조사 및 상세한 시세 조사가 필수적입니다.

* 통상적으로 감정가 이하에서 유찰 가능성을 염두에 두고 보수적인 접근이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.