나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10278 [1] 경상북도 의성군 의성읍 후죽리 484-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 의성군 의성읍 의성역 앞의 ""역전 오거리""에서 군청방향 인근 간선로변에
위치하며 주위는 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 '주거용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 15미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(중로3-8)(접합) 가축사육제한구역
(2022-09-01)(전부제한구역_(소, 말, 젖소, 기타))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2014-10-01)(의성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
- 외벽 : 대리석 및 드라이비트 등
- 내벽 : 벽지 및 타일 등
- 바닥 : 장판지 및 타일 등
- 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

1층 : 계단실
2-4층 : 다가구주택

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 건물 옥상에 무선통신 전파설비가 있으며 영구 설비가 아닌 것으로
파악되며 임대료가 있는 것으로 조사되니 이점 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 본건 건물 옥상 소재 무선통신 전파설비 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의성지원 2025타경10278 (1)

소재지: 경상북도 의성군 의성읍 후죽리 484-5

건물명칭: (제공된 정보에 특정 건물명이 없어 '다가구주택'으로 표기)

용도: 다가구주택

감정가: 1,415,703,200원

토지면적: 436.00㎡ (약 131.90평)

건물면적: 584.98㎡ (약 176.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OO

2. 입지조건

위치: 본건은 경상북도 의성군 의성읍 의성역 앞 "역전 오거리"에서 군청 방향 간선로변에 자리하고 있습니다.

주위환경: 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 본건 북동측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(의성초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 31일 접수된 남부새마을금고 근저당 (을18/을19)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 각종 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 을구 12번 전세권 (서울보증보험): 39,000,000원 (인수 대상)

* 을구 18번 전세권 (신수진): 40,000,000원 (인수 대상)

* 을구 23번 주택임차권 (노인호, 대항력 있음): 40,000,000원 (인수 대상). 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 40,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

인수되는 총 보증금/전세금 합계: 119,000,000원 (39,000,000원 + 40,000,000원 + 40,000,000원)

임차인 현황:

* 노인호: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-04, 확정 2022-08-04, 배당신고 2025-10-27, 대항력: 있음.

* 서울보증보험 (전세권): 39,000,000원, 인수.

* 신수진 (전세권): 40,000,000원, 인수.

* 이하 대항력 없는 임차인 (이름은 첫 글자만 표시):

* 김 : 보증금 0원

* 김 : 보증금 5,000,000원

* 박 : 보증금 5,000,000원

* 박 : 보증금 5,000,000원

* 신 : 보증금 5,000,000원

* 신 : 보증금 37,000,000원

* 오 : 보증금 30,000,000원

* 오 : 보증금 0원

* 이 : 보증금 5,000,000원

* 이 : 보증금 5,000,000원

* 정 : 보증금 30,000,000원

* 정 : 보증금 5,000,000원

* 주식회사영인에프앤에스: 보증금 5,000,000원

* 중앙선거관리위원회: 보증금 5,000,000원

* 중앙선거관리위원회: 보증금 0원

* 위원회: 보증금 0원

* 위원회 (서울보증보험 전세권 관련 추정): 보증금 39,000,000원

* 채 : 보증금 5,000,000원

4. 상권분석

위치적 이점: 본건은 의성역 인근 역전 오거리 상권에 위치하며, 간선로변에 자리 잡고 있어 유동인구 접근성 및 상업 활동 가능성이 양호할 것으로 예상됩니다.

배후지: 주변 지역이 단독주택 및 다가구주택으로 형성되어 있어 주거 배후지를 확보하고 있습니다.

상업시설: 근린생활시설이 인접하여 관련 상업 기능이 활성화될 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 시내외 이동이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 지역입니다.

교육: 인근에 의성초등학교가 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편이며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

인수 부담: 총 119,000,000원의 임차보증금 및 전세금 부담이 예상됩니다. 특히 대항력 있는 임차인(노인호, 보증금 40,000,000원)의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 직접 인수해야 하므로, 투자금 회수 계획 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

옥상 설비 제외: 본건 건물 옥상에 소재한 무선통신 전파설비는 매각에서 제외되므로, 해당 설비로부터 발생하는 임대 수익 등은 매수인이 취득할 수 없습니다.

법적 제한: 토지가 가축사육제한구역 및 학교 주변 상대보호구역에 해당하여 향후 건물 이용이나 신축, 증축 등 개발 행위에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의성역 인근의 역세권 상업 지역에 위치한 다가구주택으로서, 입지 자체는 긍정적으로 평가됩니다. 다만, 상당 금액의 임차보증금 및 전세금 인수 부담, 특히 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 가장 중요한 고려사항입니다. 이러한 권리 관계와 인수 부담을 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 투자 수익률 분석을 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 의성역 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다가구주택: 임대 수익 창출을 통한 꾸준한 현금 흐름 확보가 가능한 투자 대상입니다.

상업지역: 일반상업지역에 속해 있어 지역 개발 및 상권 활성화 시 추가적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가: 1,415,703,200원

인수되는 보증금/전세금 합계: 119,000,000원

예상 입찰가 산정 기준: 감정가 - 인수 보증금/전세금 합계

= 1,415,703,200원 - 119,000,000원

= 1,296,703,200원

상기 금액은 인수되는 권리(보증금, 전세금)를 제외한 부동산 자체의 가치에 대한 추정치입니다. 실제 입찰 가격은 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 개인의 투자 목표 및 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.