나이스옥션 법원경매 안동 2025타경11054 [1] 경상북도 봉화군 춘양면 서벽리 산6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 봉화군 춘양면 서벽리 소재 '도래기마을' 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 농경지 및 자연림 등으로 형성된 순수산림지대로서, 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 동측 하향 완경사지대 내 위치하며, '자연림 및 일부 주택, 도로' 으로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 폭 약 2~3미터 내외의 포장도로로 진입가능하며, 일부 본건 내로 도로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(소(젖소 제외), 양(염소등 산양 포함), 말 사슴만 가능), 가축사육제한구역(전부제한), 준보전산지, 하천구역(운곡천)입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

공부상 지목은 '임야' 이나, 현황 '임야, 도로, 대지' 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: ㅡ

물건 비고

입목포함. 하천구역 저촉 및 현황 도로 감안 평가. 분묘 소재 가능성 있음. 지상 제시외 건물 매각 제외(감안평가), 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안동지원 2025타경11054 (1)

1.2. 소재지

경상북도 봉화군 춘양면 서벽리 산6

1.3. 용도

임야

1.4. 토지면적

145,389.00㎡ (약 43,977평)

1.5. 감정가

436,167,000원

1.6. 매각대상

토지만 매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경상북도 봉화군 춘양면 서벽리에 위치하며, '도래기마을' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지 및 자연림으로 형성된 순수 산림지대로서, 주위환경은 보통 수준입니다. 인근에는 금강소나무 숲, 국립백두대간수목원 등이 있어 자연경관이 우수한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지 동측 및 남측으로 폭 약 2~3미터 내외의 포장도로로 진입 가능합니다. 또한, 물건지 내부에 일부 도로가 개설되어 있는 현황입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 보전관리지역

* 가축사육제한구역(소(젖소 제외), 양(염소 등 산양 포함), 말, 사슴만 가능)

* 가축사육제한구역(전부 제한)

* 준보전산지

* 하천구역(운곡천)

이러한 용도지역 및 제한사항은 토지의 개발 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기부 현황

* 소유권 이전: 김사건(1990-01-09), 최태옥(2009-01-28)

* 근저당권: 봉화군산림조합 (2017-12-15, 390,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 봉화군산림조합 (2017-12-15) - 말소

* 압류: 경기광주세무서장 (2025-04-28) - 말소

* 임의경매개시결정: 봉화군 (2025-09-01, 317,642,279원) - 말소

3.2. 채권액 합계

등기부상의 채권 총액은 390,000,000원입니다.

3.3. 말소기준권리

2017년 12월 15일 봉화군산림조합의 근저당권이 말소기준권리가 되며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 이는 등기부상 말소된 지상권 외에 별도로 인수해야 하는 지상권이 존재할 가능성을 시사합니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 김두현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 1968-10-20

* 대항력: 없음

비고란에 '대항력 : 없음'으로 명시되어 있으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 그러나 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재된 점은 일반적인 내용이거나 추가적인 확인이 필요한 부분일 수 있습니다.

4. 상권분석

해당 물건은 전형적인 상업지구나 도심 지역의 상권 분석 대상이 아닌, 자연림 및 임야 위주의 지역입니다. 주위환경은 보통 수준이며, 특정 상업 시설보다는 자연 경관과 관련된 시설(금강소나무 숲, 국립백두대간수목원 등)이 인근에 있습니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 토지의 용도지역(계획관리지역, 보전관리지역, 준보전산지 등)과 주변 환경을 고려한 개발 가능성이나 활용 방안 위주로 분석해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건 소재지는 농경지 및 자연림이 주를 이루는 산림 지대입니다. 인근에 '도래기마을'이 있으나, 편의시설이나 생활 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 등기부상 지상권은 말소되었으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 특이사항이 존재하여, 미등기 또는 별도의 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이 경우 토지 이용에 심각한 제약이 따를 수 있습니다.

* 하천구역 저촉: 물건지가 하천구역(운곡천)에 포함되어 있어 건축이나 개발 행위에 제약이 발생합니다.

* 현황 도로: 토지의 일부가 현황 도로로 이용 중이며, 이는 토지의 실제 사용 면적을 감소시키거나 향후 도로 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 분묘 소재 가능성: 산림 지역의 특성상 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 발견 시 이장 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 관련 법정지상권 불명: 토지만 매각 대상이나, 지상에 제시외 건물이 존재하며, 이 건물들을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명확하여 인수 여부 및 관련 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 대항력있는임차인 관련 특이사항: 물건 설명에는 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 명시된 임차인 김두현은 대항력이 없는 것으로 나타납니다. 이는 잠재적으로 파악되지 않은 다른 임차인이 존재할 가능성 또는 일반적인 정보 기재의 오류일 수 있어 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 봉화군의 산림 지대에 위치한 임야로, 감정가는 4억 3천만 원대입니다. 자연환경이 우수한 지역이나, 하천구역, 준보전산지 등 개발 제한 요소가 많습니다. 특히 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점과 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불명 등은 인수 시 상당한 부담이 될 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 또한, '대항력있는임차인' 기재와 실제 임차인의 대항력 없음 정보 간의 불일치도 추가적인 확인이 필요합니다. 이러한 리스크들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 자연환경: 금강소나무 숲, 국립백두대간수목원 등 인근의 자연 친화적인 환경은 특정 목적(예: 임업, 전원생활, 생태 체험 시설 등)으로 활용 시 장점이 될 수 있습니다.

* 토지 자체의 가치: 넓은 면적의 임야는 장기적인 관점에서 토지 자체의 가치를 기대할 수 있습니다.

* 저가 낙찰 가능성: 위에서 언급된 복합적인 리스크 요인들로 인해 일반적인 경매보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 직접적인 임차인 인수 비용은 없습니다. 그러나 물건지에는 법정지상권, 하천구역 저촉, 제시외 건물 관련 불확실성 등 상당한 리스크가 존재합니다. 이러한 점들을 감안하여, 감정가 436,167,000원 대비 70~80% 수준인 305,000,000원 ~ 348,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. 이는 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.