나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100495 [1] 경상북도 안동시 풍산읍 안교리 359-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대경 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 풍산읍 안교리 소재 ""풍산고등학교"" 서측 인근에 위치하며,
부근 일대는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통 사정은
양호한편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 자체 지반은 등고 평탄한 편이며, 현황 주상용부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-07-07)(전부 제한지역){가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률}임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임,

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 2층 건물로서
- 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 벽지도배, 몰탈위페인팅 및 타일 등 마감,
- 바닥 : 장판지, 강화마루 및 타일 등 마감.
- 창호 : 샷시이중창호임.

이용상태

(가) 1층 : 점포 및 주택
2층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 온수보일러에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조 [(ㄱ) : ""비가림"" ∼ (ㄹ) : ""보일러실""]

공부와의 차이

본건 건물 2층은 의뢰목록상 점포 및 주택이나, 현황 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안동지원 2025타경100495 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 안동시 풍산읍 안교리 359-3번지이며, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

용도는 근린주택으로, 감정평가액은 241,675,960원입니다.

토지 면적은 201.00㎡(약 60.8평)이며, 건물 면적은 184.44㎡(약 55.8평)입니다.

주의사항으로 제시외 건물(99.40㎡, 약 30.1평)이 포함되어 일괄 매각되므로 이에 대한 고려가 필요합니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 서안동농업협동조합입니다.

등기부상 채권 총액은 174,489,536원입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상북도 안동시 풍산읍 안교리 소재 풍산고등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있어 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며 인근 도로 여건 등으로 볼 때 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

토지는 부정형으로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현재 주상용부지로 이용 중입니다.

남서측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 구조의 2층 건물로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 몰탈위 페인팅, 바닥은 장판지, 강화마루, 타일 등으로 마감되어 있으며, 창호는 샷시 이중창호입니다.

건물의 1층은 점포 및 주택으로, 2층은 주택으로 이용 중입니다.

급배수, 위생, 온수보일러 난방 설비가 구비되어 있습니다.

건물에 부합되는 제시외 건물로 비가림, 보일러실 등이 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 4월 3일에 접수된 서안동농업협동조합의 근저당권(을10)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 여기에는 서안동농업협동조합의 근저당권(을10), 가압류(갑5), 그리고 본 경매개시결정(갑6)이 포함됩니다.

등기부상 인수되는 권리는 특별히 명시된 사항이 없습니다. 다만, 물건명세서에 '지상권개요: 비고: 일괄매각. 제시외 건물 포함'이라는 문구가 있어 지상권 존재 가능성을 시사하지만, 등기부상에는 나타나 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원으로 확인되었습니다. 그러나 토지 및 건물 감정평가요항표 모두 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 거주 중이거나 임차 중인 인원이 있을 수 있으며 이들의 보증금이나 차임에 대한 정보가 불분명하므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 행정구역인 풍산읍 안교리 내에서 빌라 및 연립주택 거래가 있었습니다.

2026년 4월, 발트하임(연립, 2012년 건축) 70.42㎡(약 21.3평)가 13,300만원에 직거래되었으며, 평당 약 624.4만원 수준입니다.

2026년 5월, 힐링홈블루동(다세대, 2013년 건축) 30.68㎡(약 9.3평)는 4,100만원, 30.92㎡(약 9.4평)는 3,700만원에 각각 직거래되었으며, 평당 약 440.9만원 및 393.6만원 수준입니다.

제공된 시세 정보는 주로 주거용 다세대 및 연립주택에 대한 것으로, 본건과 같은 근린주택(점포 겸 주택)과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 근린주택은 상가 임대 수익 가능성 등으로 인해 주거용 건물과 다른 가격 형성 요인을 가집니다.

감정가액 241,675,960원을 기준으로 본건의 토지(201㎡, 60.8평)는 평당 약 397.5만원, 건물(184.44㎡, 55.8평 + 제시외 99.40㎡, 30.1평 = 총 85.9평)은 평당 약 281.4만원으로 평가되었습니다. 이는 인근 주거용 부동산의 최근 거래가 대비 건물 가치 평가가 상대적으로 낮게 산정되었음을 시사하며, 토지 가치 비중이 높을 수 있음을 나타냅니다.

1.4. 생활정보

본 건은 주거지역과 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설은 보통 수준으로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

풍산고등학교가 인근에 위치한 점은 교육 환경 측면에서 고려할 요소입니다.

차량 접근성은 양호한 편이며, 이는 출퇴근 및 외부 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설, 학교, 병원 등의 위치 및 접근성에 대한 상세한 파악은 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 제시외 건물 포함: '주의사항'에 명시된 대로, 등기부상에 등재되지 않은 제시외 건물(비가림, 보일러실 등)이 본건 매각 대상에 포함됩니다. 이들 건물의 철거, 양성화 또는 활용 방안에 대한 사전 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 임대차 관계 및 보증금, 차임 등 상세 내용 파악이 미흡합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 다행이나, 임대 관계가 불분명하다는 점은 잠재적인 명도 또는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 공부상 이용 현황 차이: 건물 2층이 의뢰 목록상 점포 및 주택이나 현황은 주택으로 이용 중이라는 점은 경미한 사항이나, 실제 이용 현황과 공부상 내용이 일치하는지 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 등 외부 요인: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상북도 안동시 풍산읍에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물 일괄 매각되는 물건입니다.

외관상 교통 접근성이 양호하며, 토지 및 건물 상태는 보통 수준으로 평가됩니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 예정으로, 비교적 깨끗한 권리 상태로 취득 가능성이 높습니다.

그러나 임대 관계가 불분명하고, 등기 외 제시외 건물이 포함되는 점은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 사전 조사 및 고려가 필요합니다.

주변 시세 정보를 감안할 때, 본 건의 감정가는 인근 주거용 부동산 시세와 건물 가치 측면에서 비교 시 유의미한 차이가 있으므로, 근린주택으로서의 상가 수익 및 건물 자체의 가치를 종합적으로 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 복합 용도(점포+주택)로 인한 임대 수익 기대: 1층 점포와 2층 주택을 활용하여 상가 임대 수입과 주거용 임대 수입을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 양호한 교통 및 접근성: 차량 접근이 용이하고 도로 여건이 양호하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 추가 공간 활용: 제시외 건물 포함으로 추가 공간 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 경매를 통해 기존 채무 부담이 소멸되어 안정적으로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 241,675,960원입니다.

권리 관계가 비교적 명확하고, 복합 용도의 건물로서 잠재적 임대 수익을 기대할 수 있으나, 임대 관계 미상 및 제시외 건물 포함 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

제공된 주변 주택 시세는 본 건의 근린주택 유형과 직접적인 비교가 어렵습니다.

따라서, 본 건의 가치를 종합적으로 판단할 때, 감정가액을 기준으로 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 약 230,000,000원 수준에서 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 95% 수준으로, 경쟁 현황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.