나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1080 [1] 대구광역시 수성구 파동 153 대자연아파트 6동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 파동 소재 ""파동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘트리트조 슬래브지붕 지상5층건(제6동)내 제5층 제501호 단위세대로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바닥 : 장판지 및 타일 등 마감,
창호 : 하이샷시창입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 부정형의 토지입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복4차선 및 폭 약 8m의 도로와 접하며, 남동측으로 폭 약 15m 및 폭 약 8m의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 임대관계는 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1080 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 파동 153 대자연아파트 6동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 209,000,000원

토지면적: 85.93㎡ (약 25.99평)

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 파동 소재 "파동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 아파트 단지, 각종 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있으며, 남서측으로 왕복 4차선 및 폭 약 8m 도로, 남동측으로 폭 약 15m 및 폭 약 8m 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다. 해당 지역은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 1.주변 환경 및 시설

단지 인근에는 파동행정복지센터가 위치해 있어 행정 편의성이 높습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 일반적인 주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

소유권 변동 내역은 1991년 5월 8일 오태일 씨에게 소유권 이전이 있었으며, 2013년 8월 19일 권락희 씨에게 매매를 원인으로 소유권이 이전되었습니다. 등기부등본 상 을구에 기재된 근저당권(삼성생명보험주식회사, 하나은행) 및 임의경매 개시결정(하나은행) 등은 모두 말소 예정이거나 말소된 권리로서, 낙찰로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 해당 지상권의 내용과 범위, 낙찰 후 인수 여부 등을 면밀히 조사해야 합니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 하지만 "임대관계는 미상입니다"라는 기재가 있어, 현재 임차인이 거주 중인지 여부 및 대항력 유무, 보증금 및 차임 등을 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

1.3. 상권 및 생활정보

본건이 소재한 대구광역시 수성구 파동 지역은 주거 지역으로, 아파트 단지와 함께 상업 시설이 발달해 있습니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

아파트 정보 요약:

아파트명: 우방대자연1차아파트 (또는 대자연맨션1차)

사용승인일: 1987년 7월 18일

총 동수: 8동

총 세대수: 408세대

최고층: 5층

총 주차대수: 359대 (지상 4대, 지하 0대 - 이는 단지 전체의 주차 공간을 나타내는 것으로 보이며, 세대당 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.)

1.4. 잠재적 리스크

첫째, 말소되지 않는 "지상권"의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 해당 지상권이 어떠한 내용을 담고 있는지, 낙찰자가 이를 어떻게 인수하거나 해결해야 하는지에 따라 물건의 가치와 활용성에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 상세한 조사가 선행되어야 합니다.

둘째, "유동화물건"이라는 특성은 채권 및 자산 유동화 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 법률 관계나 추가적인 이슈가 있을 수 있음을 시사합니다.

셋째, 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라는 점은, 임차인과의 관계 설정이나 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

넷째, 1987년에 사용 승인된 아파트로, 건축 연차가 상당하여 내부 수리 또는 단지 노후화에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구의 주거 지역에 위치한 아파트로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 말소되지 않는 지상권의 존재, 유동화물건이라는 특성, 그리고 임대차 관계의 불확실성 등 잠재적 리스크가 명확하게 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

1.6. 투자 포인트

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(84.90㎡)의 아파트 매매가가 2026년 4월 160,000,000원에서 2026년 5월 약 79.845㎡ 면적이 170,000,000원 수준에 거래된 것으로 확인됩니다. 이는 감정가 209,000,000원에 비해 낮은 수준으로, 시장 가격 대비 저평가될 가능성이 있습니다. 만약 지상권 등 등기상의 위험 요인을 잘 해결할 수 있다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다. 수성구라는 지역적 이점도 투자 포인트로 작용할 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 현 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 본건과 유사한 면적(84.90㎡) 및 층수(5층)의 아파트 가치는 약 1억 6천만 원에서 1억 8천만 원 사이로 추정됩니다. 감정가 2억 9백만 원은 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

그러나 말소되지 않는 지상권의 존재는 매우 큰 변수이며, 이로 인해 물건의 실제 가치가 크게 하락할 수 있습니다. 지상권의 정확한 내용을 파악하고 그 영향력을 평가하기 전까지는 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세와 위험 요소를 고려하여 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 175,000,000원 수준에서 시작하는 것을 제안합니다. 이는 최근 거래된 84.9㎡ 물건의 최고가(1억 6천만 원)와 79.845㎡ 물건의 최고가(1억 7천만 원)를 참고하고 5층의 이점을 감안한 가격이며, 입찰 전 반드시 지상권 등 등기부등본상의 모든 권리 관계를 철저히 분석하고 현장 조사를 통해 물건의 상태를 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.